三亞產權式酒店：地產業與旅游業的完美交集

來源：     作者：王吉拉    2010-11-23

三亞產權式酒店：地產業與旅游業的完美交集


　　三亞海韻度假酒店坐落在三亞灣邊上，擁有800多套客房的兩棟郵輪造型建筑將酒店大堂捧向大海。倡導低碳不安裝空調的大堂里，各種口音、各種膚色的人群迎來送往。與普通酒店不同的是，在這個酒店里有相當一部分的入住客人有著另外一個身份：這家酒店的業主。
　　
　　類似這樣的產權式酒店在海南為數不少。從最早的三亞銀海度假酒店起至今，產權式酒店在三亞的發展已經有15個年頭了。三亞的產權式酒店從最早的蹣跚學步、備受質疑到現在的大受追捧，到底經歷了怎樣的前世今生？
　　
　　 1995年，當海南陷入房地產低谷的時候，三亞銀海度假酒店在三亞嘗試了產權式酒店運作。受當時的政策及海南的市場環境制約，作為中國第一批產權式酒店，三亞銀海度假酒店的命運只能是無疾而終。但是它卻為中國的房地產和旅游業撞開了一扇門。產權式酒店，這個房地產與旅游業發展的產物，在之后的幾年里卻風靡全國。北京、上海、廣州、昆明等地都開始出現了各種形式的產權式酒店。但它們的命運大多都和三亞銀海度假酒店一樣，鮮有正果。
　　
　　 2003年，位于亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店以產權式酒店的面貌出現在世人面前，而這一次面世是驚世駭俗的。華宇皇冠假日度假酒店開盤價為每平方米2萬元，最小戶型不到50平方米。這就意味著，華宇皇冠假日度假酒店最小的一套房可以抵得上三亞市區3到5套不低于100平方米的3居室。
　　
　　面對華宇皇冠假日酒店的“瘋狂”，業界無不瞠目結舌。地產界的人暗自驚嘆：“這是房地產？”旅游界的人也在驚嘆：“這是酒店？”短暫的驚愕之后是蜂擁而上。很短的時間內，天福源、卓達、匯凱、天澤海韻等原本或是地產項目或是酒店項目的項目，紛紛披著產權式酒店的外衣陸續登場。三亞又引領了中國產權式酒店的第二波浪潮。這股浪潮以產權式酒店的名義，貼著旅游地產的標簽，從中國最南方三亞，跨過海口、越過北海，席卷北方。
　　
　　當時，在海南的北部城市，最早嘗試產權式酒店的是金手指地產的花開四季項目和文昌的白金海岸項目。2004年到2006年間，在游資最為活躍的浙江地區，連景寧這樣的偏遠小縣城都知道海南有個花開四季和白金海岸，是產權式酒店，可以給8%的年回報率。
　　
　　買的覺得自己比賣的要精。他們想：“8%的回報比存款利率高多了。”賣的覺得自己比買的要精，他們想：“開發投資收回來了，給出去的那點回報利率還跑不過八年的CPI嗎？”買方和賣方懷揣著各自的算盤，還就真的就成就了產權式酒店的繁榮。這一點，三亞就是很好的例子。
　　
　　目前，三亞的產權式酒店如華宇皇冠假日酒店、天域度假酒店、海韻度假酒店都經營有方，當初承諾給客戶的回報也一一兌現。這一點，海口和其他城市的酒店似乎都不及三亞。海南資深房地產界人士曹雨認為，這一切都得益于三亞優越的自然環境及酒店管理公司優秀的經營能力。
　　
　　其實在最初，產權式酒店在最初確定經營模式的時候，都打好了算盤。開發商在將購房者返租回來的客房交給酒店管理公司經營的時候，開發商或者酒店管理公司要給予購房者回報。以每年回報8%，連續回報10年為例，那么回報率總計為80%。哪怕不算CPI上漲，只要能保證酒店經營的收支平衡，總房款的20%還是會很安份地呆在開發商的錢袋子里。
　　
　　業內人士分析，未來到三亞購房置業的人群無非兩類，一類人購房的目的是要在三亞休閑養老或定居；另一類，則是為了投機，也叫做投資性需求。前者所占比例相當少，后者占絕對比重。
　　
　　但三亞市政府也很明白：投機性需求，抑或稱之為投資性需求，都屬于熱錢。熱錢的特點是來的快，去的也快。當熱錢來襲時，市場一片繁榮的假象；而熱錢過后，必然會帶走財富。這些帶走的財富，其實就是透支一個城市或一個產業未來的財富。鼓勵產權式酒店，可以吸收大量的熱錢注入，同時也在吸收著一個產業快速發展時必然會產生的泡沫。鼓勵在一線海景地段興建產權式酒店項目，既可以滿足市場對海景資源的合理開發，又從購買力層面放緩開發進度，給子孫后代以可持續發展的空間。
　　
　　三亞產權式酒店的開放率很高。衡量一個酒店盈利水平最重要的參考數據是酒店的開放率。產權式酒店由于要承擔給予客戶的返租回報，因此運營成本必然要比普通酒店高很多。在這樣的運營壓力下，優秀的酒店人必然要竭盡全力去拓展市場、強化服務。三亞整體酒店的運營水平也就因此而提高。
　　
　　目前，三亞的產權式酒店已經找到自己的一番新天地，贏得了市場與業界的廣泛好評。中國房地產協會副會長朱中一在談及三亞的房地產市場時，建議三亞市應多發展產權式酒店等持有型物業，提高資源使用效率，降低泡沫風險。與專家謹慎的建議相對應的是業界積極的倡議。房地產業界和旅游業界，對產權式酒店則是一種開放甚至激進的態度。對于三亞各類的開發商而言，產權式酒店無疑是一個風險最小化、利潤最大化的運營模式。
　　
　　在采訪過程，一位地產開發商老總拿著打印裝訂好的《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》不斷地翻看。《意見》里“加強產權式度假酒店的開發、建設、銷售等環節的規范管理……在條件成熟時開展房地產投資信托基金試點”這幾句話被他用記號筆重重地劃上了橫線。他認為，這就是產權式酒店的明天。