“公園旅游房地產”或成海南房產新趨勢？

來源：     作者：周筱    2010-09-07

海南“國際旅游島戰略”實施以來已有大半年，在這大半年間，海南的樓市猶如過山車般，上演著跌宕起伏，既經歷了瘋狂火熱的追捧，也遭遇過寒冬般的冰封。然而近日，在2010年海南國際旅游島建設發展專家研討會上，發展“公園旅游房地產”成為專家們熱議的話題，它被認為是——今后海南房地產發展的“新補充”。而目前，海南陵水已有一個大型主題公園建設項目區域規劃初步方案已遞交評審，并有望今年啟動，這不禁讓人為海南打造主題公園房地產的可行性更加保有信心。

“公園地產”讓海南兩大產業并駕齊驅

海南以其得天獨厚的自然資源優勢，發展旅游業和房地產業，其主題公園的提出也將是一項促進海南旅游、文化等帶動經濟全面發展的重要舉措。目前，海南著力推進3個主題公園包括三亞海洋世界主題公園、陵水黎安主題公園和文昌航空航天主題公園；海口也計劃建設世影博覽主題公園、海南熱帶野生動植物園新區、雷瓊海口火山群世界地質公園、東寨港國家濕地公園等四大公園。

業內人士表示，海南自然觀資源豐富，打造主題公園將會促進海南旅游業和房地產行業的共同發展。

在過去幾年里，海南也有不少經營立于不好的主題公園，比如靈山游樂園、中華民族文化村、海洋主題公園等，不好的原因一方面是公園與本土文化特色結合和創新不足，再有就是沒能找到一個可充分利用公園旅游價值來創造的贏利點，而房地產正是非常適合主題公園開發的一個重要的贏利點。公園為房產項目提供優質的環境配套，房產為公園提供一部分穩定的游客資源以及運營資金，這樣的結合與互動，有效實現了互惠互利的資源整合，達到利益最大化。

“任何城市基礎設施建設的推進，都會為周邊的房地產市場帶來利好，以主題公園為代表的主題旅游項目更是如此。”業內人士介紹到，“早期，小區建在公園邊，即便是離公園特別遠，也想方設法與公園攀上關系。開發商充分利用公園優勢，在廣告推廣中，大打公園牌；后來，從‘借景’發展到‘造景’，一些開發商開始自己花錢在項目中建設面積不小的社區公園，；現在，更多的是要主題公園與地產相結合，將旅游、娛樂、自然、人文、居住和商業融為一體。”

“公園地產”在其他城市開花結果

公園地產，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態環境，開發商依托市政公共公園或將房地產開發與公園建設結合起來的項目。從廣義上講，公園地產是指跟公園相關的地產項目，包括跟旅游相關的旅游地產項目、主題公園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，將建筑、人文與自然環境結合成一體的地產概念。

一位地產商表示，公園地產的誕生絕非偶然。城市化過程中的積聚效應使得城市居民越來越密集地聚攏到城市核心地帶，人們在追求效率、便捷和快節奏生活的同時，身心所受的壓力也越來越大，更需要放松及與自然的交流，居住空間因此向外延伸到社區會所、園林。

在發展公園旅游房地產方面，深圳的華僑城不失為一個鮮活的樣板。華僑城可以說是中國現代意義上的第一座大型主題公園，按傳統思路來看，主題公園完全可以和以自然山水、文化遺跡為特征的原賦性景區一樣開成“百年老店”。但不可否認，單一主題公園“主題”兩個字本身即表明了其固有的局限性。尤其是在人們對旅游休閑產品多樣化的需求已經不斷深入的情況下，這種旅游產品的缺陷也顯露無疑。產品的單一化特性已成為其獲得更大發展空間的障礙，這種狀況亟需改變。

開發房地產便是華僑城在旅游休閑度假項目之外的點睛之筆。占地29萬平方米的主題住宅小區坐擁著公園內的湖光山色及各種娛樂配套，一開售便為華僑城提供15億元以上的凈利潤，一舉超過旗下四個主題公園的利潤之和，使集團因虧損而增長緩慢的盈利能力得到極大改善。

雖然有成功的案例得以借鑒，但并不是把其模式生硬照搬便可開花結果。海南擁有自己的獨特優勢，因此，在借鑒其他城市成功案例的同時，還需要注意因地制宜。

盲目開發不可取 因地制宜是王道

專家認為，主題公園的建設不僅僅是為提升居住的自然環境，促進樓盤項目的銷售，更應該朝著其項目的規模化、規劃的生態化、建筑的融合化、管理的開放化、配套的完備化方向發展，滿足現代人更高層次的住房需求，并充分帶動區域乃至整個城市的發展。

“公園地產，特別是主題公園地產的運作，是一個片區運營的概念，首先必須有一個強勢的主題，否則在開發的不同階段以及不同的物業類型方面很難形成合力。”業內人士說道。

“傳統的公園地產大多規模較小，配套不完善，一般只停留在對公園觀景角度的利用。而現代的主題公園地產應該是一個‘集大成者’，這在‘造園’的時候一般都要預先規劃好。包括區域大環境、社區環境、商業配套、休閑旅游設施、購物場所、教育配套等，都應是現代公園地產應具備的。這就要求開發商有很強的資金實力和自如控制開發節奏的能力。”

海南豐富優質的自然旅游資源在全世界范圍內都可以說是稀缺的，因此，在海南開發公園地產，必須要謹記環境優先、永續利用的原則，畢竟自然生態資源是項目生存和可持續發展的基礎，因此項目建設應體現“統一規劃，近期、遠期兼顧”的精神，正確處理保護與開發的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設。對項目周邊原來的景區、景點，可與之開展多種方式的合作經營，并在尊重歷史、科學保護的前提下，重新進行統一的規劃、擴充和完善，加強項目間的深度整合，以與新開發項目互為補充與呼應，豐富、提升整個區域旅游的游歷空間與內涵，這也是此類項目更重大的意義所在。

　　相對于其他單純的旅游或房地產項目，公園旅游房地產項目最主要的特色和優勢在于其項目組合的開放性、休閑環境的可控性和在景觀與配套上具有唯一性的房地產，這些優勢是難以復制且稀缺的，在美麗的海南島上更是如此。而眼下，隨著“金九銀十”的到來，這既是海南旅游旺季的開始，也將會是房地產業升溫的時期，因而，公園地產的開發形式是既符合了旅游業和房地產業產業升級的內在要求和市場需求趨勢，還將獲得快速、持續的發展，無論對國際旅游島的長遠建設還是海南房地產業的持續發展來說，無疑都是一個被寄予厚望的新亮點。