國際旅游島加速“海地產”升溫 旅游多合一成主流

來源：中國旅游報     作者：周筱    2010-08-11

        自國家批復海南國際旅游島上升為國家戰略后，海南地產一時之間成為了全國關注的熱點，“海地產”一詞，就此風聲水起。

　　碧海藍天，椰樹婆娑等是海南特有的旅游資源，作為中國最適合發展旅游房地產地區之一，吸引了國內很多著名房地產開發公司紛紛而來，參與了海南旅游房地產建設。在海南1500公里的海岸線上，每一個海灣都會看到規模很大而又漂亮的景觀型住宅項目。不難預見，旅游房地產——作為旅游和城市投資兩個產業的融合點，必將成為海南發展主流。

　　現象：海南旅游房地產火了

　　從三亞往海口方向一路數過去，海棠灣、清水灣、香水灣、石梅灣、神州半島、博鰲、銅鼓嶺……隨著雅居樂、中信、富力、海興、華隆等大項目的進入和開發，幾乎整個東部沿海已經很難找到一處沉寂的地塊。

　　據中國國家統計局近日發布的最新統計表明，與去年同期相比，今年上半年，海南完成房地產開發投資和商品房銷售額、銷售面積增幅均居全國之首，海口、三亞房屋銷售價格指數同比漲幅則居全國70個大中城市前兩位。

　　“首次觀光，二次度假，三次買房”。近年來，到海南購房，享受最佳居住環境，已成為國人的新時尚。目前，海南房產市場70%被島外人士購買，這些島外購房客的腳步不僅停留在海口、三亞，隨著近兩三年海南房地產區域市場多極化局面的出現，他們的腳步正向海口、三亞以外島內其他市縣邁進。例如，受航天發射場和國際旅游島建設的雙重影響，文昌旅游地產最為火暴，在高隆灣一帶的樓盤，房地產開發商都打出了“航天地產”、“把家安在航天城”、“航天城我的家”等誘人的推銷廣告語，吸引了眾多購買者。

　　“旅游地產的最大契機就來自人們經濟富裕起來后帶來的生活理念和方式的改變，而‘海地產’的迅速成型，又反過來影響著更多人的改變。”王勇是來自上海的IT精英，自從購置了博鰲中信千舟灣的房子后，他對海南旅游地產有了更深的認識，“現在我們認為除了工作和養育孩子，度假是很重要的生活組成部分，在海南買套房子，不僅是節假日有一處可以放松身心、海邊逐浪的休閑居所，享受原生態的寫意生活，同時，隨著旅游地產概念的廣泛傳播，物業投資價值凸顯，還可以分享這種升值帶來的經濟效益。”

　　隱患：住宅化傾向帶來高空置率

　　然而，在大量島外人士購房火暴背后，同時呈現出海南房產空置率居高不下，隱患凸顯。據統計，在海景房最集中的三亞灣等地，小區內的常住率大多在20%左右。而文昌市“中南·森海灣”樓盤定位為62萬平方米海灣公園人居。據該樓盤銷售總監王靖南介紹，從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部都是島外人，而入住率不到10%。

　　此外，海南房地產的開發屬于資源導向型開發，對自然生態資源和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規房地產和旅游房地產在區位上均偏向濱海、濱湖、山區等優質資源區域，存在明顯的競爭，許多地區將規劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質的旅游房地產的開發空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規房地產發展勢頭迅猛。

　　“旅游房地產不是簡單的旅游+地產。從旅游房地產前期的發展過程來看，更多的是旅游拉動地產，很多旅游度假區的地產搞上去了，但旅游并沒有搞上去。旅游房地產住宅化傾向必須得到徹底糾正。”中國生產力策劃專業委員會副主任何紅光指出。

　　“一次性銷售的房地產發展模式將造成‘三浪費一增加’，即樓房空置浪費、基礎設施浪費、公共服務設施浪費、增加管理成本。”海南省住房和城鄉建設廳總規劃師宋祎說，“因此，海南旅游房地產的規模和檔次都亟待提高，相關配套設施也有待完善。”

　　海南省副省長姜斯憲坦言，政府也積極鼓勵在海南投資房地產的外地人到海南居住，而不僅僅是投資。政府希望海南能夠成為這些投資者的創業基地，在今天的互聯網時代，人們完全可以享受生活，又開辟事業。

　　姜斯憲表示，海南旅游房地產要豐富類型、多元開發，多建一些經營性旅游房地產項目。“各市縣政府及開發企業要把目光放遠點。你們所擁有的資源是最好的，不要光做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續性的經營性項目，既能夠保證企業的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內容。”

　　出路：旅游“多合一”發展成主流

　　目前，海南已意識到純居住型常規房地產比重過高帶來的隱患。《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》明確要求，海南要積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業，發展真正的旅游房地產，促進海南房地產市場持續健康發展已經成為共識。

　　“海南旅游房地產的未來，需要‘多合一’式的發展”。宋祎提出，在國際旅游島建設中，旅游房地產要形成“酒店房產、休閑房產、文化房產、生態房產、娛樂房產、復合房產”等六大產品體系。

　　宋祎說，海南房地產發展的重要目標之一就是與國際旅游島緊密結合，發揮互為客源互為支撐的良性作用，實現房地產和旅游雙贏。具體而言，就是要大力發展候鳥式度假、就業型度假和分時度假等度假居住地產和星級酒店、度假村、高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園等專業化旅游地產，強化房地產的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地產，尤其是度假居住地產和旅游地產，成為海南國際旅游島建設的重要空間載體和核心旅游產品之一。

　　如今，海南旅游地產“多合一”發展模式雛形已現。例如瓊海的天來泉項目，其以養生為主題，容納了溫泉理療、康體保健、中老年體育運動、社團式興趣小組等多重生活內容，從而實現真正意義上的養身、養生、養心。“以我們對市場的調研，來海南居住的還是以退休后的老人為主，因此，我們更關注老年業主的日常文化生活，我們要建造一座老年大學，一座體育館，一座音樂廳，并計劃和海南醫學院合作投資8000萬元人民幣建造一座健康體檢中心，為每位業主每年免費體檢一次”其相關負責人何經理介紹。

　　作為土生土長的海南人，香港華商集團董事長符祥翠帶著1.5億元投資啟動了文昌市唯一的HOP-SCA綜合體項目的建設。所謂HOPSCA，是英文單詞酒店、寫字樓、生態公園、超級購物中心、會所、公寓6個詞首字母的縮寫。“這樣的建筑群，是真正適合國際旅游島建設的旅游地產”符祥翠充滿信心。