十年大考海南旅游地產期待轉型

來源：南海網     作者：陳曼莉    2010-07-23

　　十年大考海南旅游地產期待轉型

　　十年之前的海南，房地產曾一度耀眼如斗大明珠，卻瞬間隕落，帶來長達數年的慘淡局面。

　　如今的海南，憑一紙布告聞名天下，野雞一朝變鳳凰的房地產行業卻依然在政策變幻中起起伏伏喜憂參半。

　　十年沉痛教訓意義深刻，面對眾多業內專家對國際旅游島房地產結構發展的失衡質疑，轉型似乎成為了海南擺脫常規房地產行業受政策巨大影響而沉浮不定唯一的法寶。然而十年都沒有找到方向的改革之路，如何能在當前的復雜背景下闊步前進?業界人士表示，真正的轉型契機也許剛剛到來，隨著“綱要”的發布和落實，所有地產人都看到了未來的曙光，這也將是未來海南房地產開發商將要奉為“發展寶典”的一本必讀手冊。

　　向可持續經營類房地產類型轉變

　　從年初海南靠高漲的房價成為全國的熱點到持續不斷的高房價引發泡沫之爭不難發現，除了海南島當前的規劃發展和城市規模與房價的矛盾外，房地產發展類型的不協調也是其中一個主要原因。

　　正如眾多地產大腕聲稱的“房子并非平民消費品”的言論，單一的住宅模式明顯不能靠質量的提升來體現資源的稀缺性和價格的高昂，如果不能尋求平民與

　　豪宅的平衡，那么就要從根本上體現稀缺資源與高付出的等比性。

　　富力地產營銷總監的索穎認為，不僅是業界人士普遍認為海岸的房地產行業不適合內地的普遍開發模式，從“綱要”的內容來看，從政府角度出來，住宅產品也應該在規劃的范圍內建設。“現在海南島即便綱要或者政府主導是希望可持續經營有固定稅收房產而不是可住宅性產業，一賣完了就完了沒有了”。

　　這不禁讓人聯想到最近海南眾多商業性地產和區域的規劃。金手指地產營銷總監劉勁松也認為，未來的海南房地產開發重點首選是發展酒店業和產權式酒店。以保證長期持續的房地產行業發展和收入。

　　低密度建筑絕非浪費資源

　　有人戲稱城市建設就是越來越高的樓宇和越來越多的環路，但對于海南這樣的有限資源，到底要不要遵循這樣的傳統發展模式?

　　從開發較早的三亞灣信步走來，不難發現海的對面林立的是密集排布的各式高樓，借海景的命名，這樣的房子十分好賣，但除去規劃的原因之外，不得不承認，這樣的密集開發造就了項目的同質競爭和惡性價格競爭，正如很多業內人士認為，三亞灣的污染問題更多的是源自于——那里已經成為了生活區而不是旅游區。

　　針對于區域特性的發展需求，也許海南需要的不是單純模式的改變，也同時需要類型的重新規劃。有業內人士認為，海南的房地產發展不能盲目模仿上海、深圳等發達沿海城市，而是要在固定的區域進行一些城市外表形象的整體規劃，比如進行樓體高度、密度的限制，以低容積率和分散的建筑分布為主要特點，給繁華都市中的人們一個不一樣的感覺。

　　針對于盲目求高、求大以增加利潤卻不顧及區域形象的開發行為，更低的密度和更分散的建筑并非浪費，而是一種別樣氣質的最佳體現。

　　風情小鎮類主題房地產崛起

　　旅游地產如何發展一直是令業界頭痛的問題，海邊的住宅群和酒店不算，再加個

　　高爾夫球場也不過是裝模作樣，旅游景區里面做房地產卻少有成功范例，似乎海南需要一種特別的模式。

　　一些關注海南房地產行業發展的人也許會注意到，“綱要”中提到的風情小鎮概念，業界人士普遍認為，在未來國際旅游島的建設中，房地產企業應該更多的投入到這種整體旅游區域的建設中去，而這也將最終為海南旅游地產的發展提供里程碑式的樣板。

　　有業內人士舉例稱，上海在2002年的時候就開始規劃一城小鎮建設，在上海的郊區離上海市中心50公里范圍里面一鄉九鎮，規劃完全模仿英國的建筑，比英國還要英國，已經成為上海城市建筑的一道風景線，并靠著完善的配套建設使整個上海城市得到一個良性快速的發展。

　　但一個類似于一個風情小鎮的建設絕非易事，受制于規劃和實力等諸多方面的影響，能最終達成愿望的企業恐怕只在少數，更多的房企要如何發展自己的旅游地產?

　　業內人士認為，其實不僅“風情小鎮”，“綱要”中提到的很多主題性重要發展方向都是開發商努力的方向，比如說一些文化主題、科研主題、教育、文化等等，都有開發商可以借鑒之處。正如博鰲周邊的房地產開發和建設其實很多都是圍繞著國際會議會展的角度進行的，對于特色的房地產開發，在海南這樣一個特殊的地方，還需要更深的思考和嘗試。

　　面對全國范圍洶涌而來的降價大潮壓力，也許最終海南房地產商不得不選擇降價這一捷徑，但歷史不會再給我們十年來進行相同的選擇，眼下，正是轉變考題的一次大好良機。