海南旅游地產“住宅化”傾向帶來高空置率

來源：南海網     作者：周筱    2010-07-17

        海南房地產：從“住宅化”到“旅游化”

　　作為中國最適合發展旅游房地產的地區之一，目前海南旅游房地產住宅化傾向帶來的高空置率等問題日益凸顯。旅游業和房地產業如何真正實現互動升級？在2010博鰲國際旅游論壇地產與旅游主題論壇上，專家呼吁，海南要大力發展分時度假酒店等多種形式的旅游房地產，使海南成為中國旅游房地產的樣板。

　　旅游房地產住宅化傾向帶來高空置率

　　中國生產力策劃專業委員會副主任何紅光認為，旅游房地產不是簡單的旅游加地產。“從旅游房地產前期的發展過程來看，更多的是旅游拉動地產，很多旅游度假區的地產搞上去了，但旅游并沒有搞上去。旅游房地產住宅化傾向必須得到徹底糾正。”

　　同樣呈現住宅化傾向的海南旅游房地產使得海南房產空置率居高不下，據統計，在海景房最集中的三亞灣等地，小區內的常駐率大多在20%左右。

　　海南省文昌市“中南·森海灣”樓盤定位為62萬平方米海灣公園人居。據該樓盤銷售總監王靖南介紹，從開盤至今銷售3000多戶，購房者全部都是島外人，而入住率不到10%。

　　“一次性銷售的房地產發展模式將造成"三浪費一增加"，即樓房空置浪費、浪費基礎設施、浪費公共服務設施、增加管理成本。”海南省住房和城鄉建設廳總規劃師宋祎說，“因此，海南旅游房地產的規模和檔次都亟待提高，相關配套設施也有待完善。”

　　此外，海南房地產的開發屬于資源導向型開發，對自然生態資源和旅游資源的占用和依賴度高。而目前常規房地產和旅游房地產在區位上均偏向濱海、濱湖、山區等優質資源區域，存在明顯的競爭，許多地區將規劃的旅游用地大量改為住宅用地，在一定程度上影響了高品質的旅游房地產的開發空間，一些披著海南旅游資源“華麗外衣”的常規房地產發展勢頭迅猛。

　　旅游房地產最大特點在于公共屬性

　　中國住房和城鄉建設部總經濟師李秉仁認為，房地產業和旅游業同屬于現代服務業的范疇，這兩個產業的發展具有明顯的相互促進作用。在產業發展方面，房地產業參與旅游基礎設施的開發建設，可以提高旅游接待能力；旅游業可以為房地產業注入新的理念，拓寬產業發展空間。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一認為，與常規房地產相比，旅游房地產最大的區別在于其公共屬性更強，目的是實現公共旅游資源的使用效率最大化，而常規房地產只考慮一般的商品房開發、經營、銷售。“海南的旅游資源十分緊缺和寶貴，要讓更多人能享受到海南的公共旅游資源，就必須大力發展旅游房地產。”朱中一說。

　　目前，海南已意識到純居住型常規房地產比重過高帶來的隱患?！秶鴦赵宏P于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》明確要求，海南要積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業，發展真正的旅游房地產促進海南房地產市場持續健康發展已經成為共識。

　　海南省副省長姜斯憲表示，海南旅游房地產要豐富類型、多元開發，多建一些經營性旅游房地產項目。“各市縣政府及開發企業要把目光放遠點。你們所擁有的資源是最好的，不要光做商品房，一次性就把它賣光了，要把最好的資源用于持續性的經營性項目，如多建設一些度假酒店、主題公園等，既能夠保證企業的長期利潤，又能豐富海南國際旅游島旅游內容。”

　　“今后海南最好的土地資源要用于與旅游業相關的旅游房地產發展。”海南省住房和城鄉建設廳總規劃師宋祎說，“同時，海南發展旅游房地產將走品牌化、專業化、戰略化、精細化分工的路子。”

　　海南將成為中國旅游房地產的樣板

　　在國際旅游島建設背景下，海南旅游房地產發展面臨前所未有的機遇?！秶鴦赵宏P于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》明確要求海南“積極引導和發展與旅游業相適應的房地產業，科學規劃房地產業發展的類型、規模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業發展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發、建設、銷售等環節的規范管理。穩步發展滿足避寒、療養等不同需求的度假居住型房地產。鼓勵發展家庭旅館經營和房屋租賃經營”。

　　李秉仁建議，海南在旅游房地產的發展過程中，必須高度重視保護自然資源和生態環境，從項目的選址、規劃、設計、施工以及污水垃圾處理等環節都要處理好開發建設與保護環境的關系，要注重生態環境建設，加大對環境建設的投入，使項目建設和生態環境建設相協調。

　　朱中一認為，海南發展房地產必須要與開發建設國際旅游島相結合，要從以前的常規房地產開發銷售，轉向以滿足國內外旅游者的旅游度假休閑需求相適應。同時，抓緊制定培育和發展二手房市場和租賃市場的政策，鼓勵島外購房者將閑置的住房直接出租或者與物業公司簽訂協議，請物業公司代為出租。“這樣既使住房持有者與物業公司都能受益，更能將閑置的住房提供給旅游者租用，實現旅游公共資源使用效率最大化。”

　　何紅光認為，海南開發旅游房地產首先要為旅游服務，而不是旅游為地產服務。“從旅游房地產和在房地產價值中的地位來看，是基于住宅和酒店之間的產品，越靠近酒店價值就越最大化。”

　　何紅光說，當社會經濟高度發展，休閑度假成為社會必需品時，海南的優質資源非常寶貴，海南旅游房地產發展方向應該是資源共享，科學調控，和諧配置，應該走聯合買房的道路，走分時共享的模式。同時，創新旅游房地產的產權模式，提倡旅游房產不賣一套，只賣一份。“讓這一份份的旅游房產的使用權能夠流動，所有權能夠流通，形成產業化的模式。這樣，國際旅游島的旅游房地產就將成為中國的樣板。”