海南海口：辦房產證土地證兩頭跑 隱患多

來源：海口晚報      作者：陳曼莉    2010-04-21

　　海口晚報14日報道，海南省海口市住建局和市工商局近日聯合發出通知，5月1日起全市啟用新商品房買賣合同《海口市商品房買賣合同示范文本》。新版合同首次明確，在買房人取得房產證后，開發商應當在約定時間內為買受人辦理土地使用權證。據了解，目前在海口房產證和土地證辦理發證機關是兩家單位——住建部門和國土部門，市民辦兩證須兩頭跑，不僅手續煩瑣還可能出現開發商將土地證重復抵押，而購房人還不知情等隱患。業內人士呼吁，海口能否學習北京、上海、安徽、廣東、大連、西安、廈門等省市，將兩證合并為一本房地產權證。

　　購房不懂辦小土地證

　　《物權法》規定，房屋與土地是一個整體，要么“房隨地走”，要么“地隨房走”。相關法律也明確，只有土地證、房產證兩證齊全且“兩證主體一致”的房子，才能進入二級市場交易。購房人的土地證，又稱小土地證，就是在商品房開發交易中從開發商手中購得商品房的人，基于其所購房屋對出讓土地使用權的區分，而享有的特定份額的土地權益。

　　從2003年開始，當時的市國土海洋資源局表示，對新建筑竣工驗收合格后或核發商品房（預）售許可證的小區統一辦理小土地證，并制定了《房屋國有土地使用權分割登記操作暫行方法》，明確購房者買了房后，可持房產證與《轉讓證明書》等相關證件單獨到國土局辦理土地證。但前些年由于物權法沒有出臺，很多人辦理小土地證意識不強，辦理的人也不多。目前，我省沒有土地證的房子，照樣可以上市交易。雖然市國土部門多次宣傳辦理土地證的必要性，但在很多人看來，沒有房產證者才是大難題。采訪中，一位二手房交易公司的負責人坦言，目前海南二手房交易中，提及小土地證的購房者寥寥無幾，只有大戶型和別墅買主才關心。

　　兩證分發或被鉆空子

　　開發一個項目需要的資金很多，一些開發企業會把土地證抵押給銀行進行貸款，如果開發商資金上出現問題，銀行會不會將抵押的土地使用權投放進市場？業內分析，雖然購房人拿到了房產證，但土地使用權仍屬于房地產開發商，這就不能排除個別開發商以該土地使用權這個“大證”向銀行抵押貸款的風險。且根據物權法，將來土地使用證和房產證不齊，不得上市交易。業內提醒，房產證上購房人只能看到所購房屋的建筑面積、使用面積等，而分攤多少土地使用面積，土地證號和土地出讓金的價格并不反映。將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權和土地使用權應該分屬兩部分補償，這樣土地補償部分就很難保證。

　　可實行房地統一登記

　　業內認為，實行兩證合一，最大好處就是讓老百姓放心買房，而且避免了買房人重復跑路、重復提交要件、重復交納稅費等，可以很大程度上降低登記成本。有法律專家指出，物權從法律上講是指自然人、法人直接支配特定物的權利。

　　如果購房人只拿到了房產證，而沒有拿到土地證，他的權利實際上沒有得到真正體現。從規范房地產市場角度出發，應該實行商品兩證齊全才能上市交易，進而實現兩證合一辦理。

　　采訪中，也有業內人士透露，目前兩證合一在國內很多城市執行得并不順利。少數城市的兩證合一目前還在形式上，他們要么成立了房地局統一辦理；要么使用同一個窗口進行辦理，后面還是兩個不同的行政部門在辦理，這樣實際上和海口的分開辦證差別并不大。而且真正實行起來，像海口辦土地證很多都需要補登、補測，工程也很浩大。土地部門與住建部門工作如何銜接，特別是數據檔案如何同步，這些更是棘手的難題。業內人士認為，不管遇到多少困難，畢竟國內很多城市已有成功的示范，海口不妨開展這方面的調研，畢竟這也是一種發展方向。（記者光明）