從狂熱到冷靜理性看待海南樓市

來源：北京晚報     作者：周筱    2010-04-29

    成交量大幅回落 從狂熱到冷靜理性看待海南樓市

    今年1月初，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》公布，計劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。海南建設"國際旅游島"獲批成功后，吸引大量投資者前來購置房產，使得海南房價迅速飆升。但春節過后，海南大部分樓盤每天平均客流量不到10組，成交套數和成交金額大幅回落。

　　今年3月以來，通州新城規劃出臺后，通州房價也經歷了一個多月猛漲，甚至已經超過了北京四環內的二手房價。這與當時的海口房價逼近三亞、小盤房價超過大盤的情況驚人地相似。不少人擔心通州是否會成為下一個海南？為此，《樓宇周刊》梳理了海南樓市從房價一日一漲，到回歸理性的過程，希望對讀者判斷北京樓市變化能提供參考。

　　“國際旅游島”獲批

　　300億元熱錢瘋狂進島

　　一場因國際旅游島概念催生的饕餮盛宴，吸引了島外1000億元熱錢涌入海南，數以萬計的游客、購房者蜂擁海南島投資置業，短短的時間內促使海南房地產急劇升溫。據海南浙商會的統計表明，國際旅游島獲批期間，曾有10萬浙商進駐海南投資房產，注冊運作資金多達300多億元。一時間，投資投機演變成市場主流，個別開發商借政策利好也應聲上漲房價，由此引發了海南一輪新的購房熱潮，造成部分樓盤價格一日一漲。“賣房就像賣白菜”、“一夜暴富”、“一房難求”的現象成為社會和輿論關注的焦點。

　　據統計，2010年3月份海口、三亞平均房價漲幅分別為64.8%和 57.5%，位列全國房價漲幅第一、二位。與此同時，海口、瓊海部分樓盤房價漲幅超過100%，甚至高達200%。

　　根據這些樓盤前后售價對比，出現海口房價逼近三亞、小盤價格高過大盤等現象，引起了外界媒體對海南房地產市場的疑慮和擔憂，海南樓市“瘋狂論”、“泡沫論”甚囂塵上。

　　“兩個暫停”出臺

　　海南樓市驟然冷靜

　　針對過熱的海南樓市，擔憂的不僅僅是媒體，海南省政府也在積極尋找對策。1月15日，海南省政府正式出臺“兩個暫停”，即暫停商業性開發土地轉讓，暫停審批新的房地產開發項目，在此期間，又陸續出臺了規范房產交易和土地轉讓、抑制投機性購房、嚴查違規銷售等系列政策。“兩個暫停”出臺及時果斷，有利于海南省土地資源的合理開發利用和保護，有效地保證了國際旅游島建設的良好開局和房地產市場的平穩健康發展。

　　由于房價增長過快、投資性購房受政策抑制以及度假需求短時間內集中釋放等多種原因，市場供需受到不同程度影響，新開發項目跟不上快速銷售的節奏，不少樓盤貨量全部售罄。在這種的情況下，入島購房者和投資客數量明顯減少，市場觀望情緒較濃。春節期間，海南樓市傳統的銷售旺季大部分樓盤每天平均客流量不到10組，成交套數和成交金額大幅回落，出現"旺季不旺"的特殊現象。“兩個暫停”是政府對海南樓市的宏觀調控，其目的是配合國際旅游島，讓海南房地產市場持續健康穩定發展。“狂熱”的海南樓市冷靜下來，開始步入理性發展的階段。

　　瘋狂論？泡沫論？

　　理性看待海南樓市

　　經歷了市場的狂熱和媒體的集中報道后，使人們模糊了對海南樓市的真實看法，海南房地產是否健康，為何海口房價逼近三亞，小盤房價超過大盤？需要理性看待、還原真實的海南樓市。

　　現在的海南房地產相比上世紀90年代的“泡沫”，情況發生了根本性變化。海南省省委書記衛留成在前不久談過的一個重要看法，認為上世紀90年代海南房地產泡沫形成的原因主要有四點，一是海南省剛建省辦經濟特區，法律法規不夠健全，土地市場管理不規范；二是當時政府宏觀調控能力較弱，并有相當多的銀行直接參與房地產投資；三是當時海南省全省規劃和區域性規劃都沒有做好；四是當時市場條件不夠成熟。

　　另外，從海南房地產交易的付款方式統計，一次性付款比例占據80%以上，按揭僅占20%，銀行信貸相對較低，可以大大降低了市場的風險。因此，中國財富階層對旅游地產的需求，以及對樓市的抗風險能力與當年不可同日而語，當年海南房地產市場需求并未成型，而現在是面向全國乃至全球市場的旺盛需求。可以說，目前海南房價上漲的主要原因是稀缺資源供求與度假投資需求不平衡造成的，國際旅游島的獲批成功更帶動了海南房地產市場投資的升值潛力。

　　對此，海南省副省長姜斯憲在2010年博鰲旅游論壇的演講中提到，“我們對海南房地產市場的健康發展抱有信心。”

　　在區域房產價值和品牌價值混沌的市場環境下，出現“海口房價逼近三亞，小盤房價高過大盤”，也需要理性認識。以分界洲島、五指山為界，海南島分為亞熱帶和熱帶，冬天海口最低溫度為5℃，濕冷的氣候與廣州、深圳無異，而三亞最低溫度保持在15℃左右，終年可以下海游泳。由于氣候條件、自然資源所致，熱帶與亞熱帶的房產存在明顯的價值區隔。以海口與三亞為例，2009年三亞均價為15600元/平方米，而海口均價僅為5100元/平方米，從兩個區域歷年房價對比來看，三亞房產價值均是海口的3倍以上，同時三亞作為國際旅游城市在濱海資源、整體規劃、配套設施、品牌影響等方面都要優于海口，房地產開發與市場方面三亞更占有絕對優勢。

　　小盤瘋狂，大盤穩健，今年1月份，三亞很多小盤借機瘋狂上漲，其上漲幅度超過大盤，甚至在價格方面小盤高過大盤。以清水灣為例，從開發周期、品牌實力及配套考慮，大盤根據自身的營銷節奏和價格保持穩步上漲的策略，從而起到穩定市場的作用。

　　三亞占盡濱海資源

　　海南仍有投資洼地

　　春節期間，三亞大部分樓盤客流量嚴重下滑，但在清水灣表現卻異常火熱，每天看樓和體驗的客戶擠爆了整個銷售中心。經過一年的強勢宣傳推廣，雅居樂在華北區域形成了較強的品牌優勢，在此期間華北客戶的來訪率不斷增長。在一期產品售罄的情況下，來自全國的客戶特別是華北客戶出于對清水灣性價比極高的后續產品充滿期待和關注。

　　在2010年初這場海南樓市的波動當中，清水灣以其稀缺的濱海資源、高端的市場定位、國際級的配套設施以及穩健的價格策略，在大三亞區域中逐漸凸現出最具投資潛力的價值洼地。

　　從整個大三亞旅游地產的發展格局來看，在強大需求及稀缺海灣資源的驅使下，以及三亞各海灣開發的現狀，催生了三亞旅游地產向"國際綜合灣區"趨勢發展。近年來，大三亞房地產呈現自西向東發展的格局，清水灣連接海棠灣、香水灣、石灣梅和神州半島旅游度假區，是海南東海岸灣區地產的樞紐地帶。同時，在《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展若干意見》中，明確規定"高水平開發海棠灣、清水灣、棋子灣、尖峰嶺、霸王嶺、五指山等一批精品景區"，海南清水灣將成為國際旅游島建設的重要支柱力量。優越的地理位置和國際旅游島中的發展定位使清水灣成為海南目前最佳的價值投資洼地。

　　從海南各個灣區對比而言，清水灣風光優美，海岸線長達12公里，水清沙幼，海水質量達到國家一類海洋水質標準，200米水域內水深不過2米，能見度達到11米，是天然的海濱浴場，比肩世界旅游度假勝地，其資源的稀缺性可見一斑。

　　另外，清水灣項目整體規劃1.5萬畝，總投額逾200億元，由香港上市公司雅居樂地產和國際著名金融投資機構摩根士丹利主導開發，品牌知名度享譽業界。按照規劃，未來將建有6家超五星級酒店、54洞國際濱海高爾夫球場、2家貴族游艇會，同時配套溫泉SPA館、名品商業街、殿堂式歌劇院、醫院療養、民族風情村、國際學校等。清水灣項目打破海南小盤分割傳統的開發模式，實行統一開發，統一規劃，統一管理，以"旅游+度假+療養+投資"的模式開啟"綜合灣區地產"的全新時代。

　　目前，海南清水灣開發穩步推進，16公里的公園式景觀大道前9公里已經開通，第一個18洞國際濱海高爾夫球場及五星級會所開始投入運營，海景別墅、洋房、酒店式公寓等度假物業推向市場，涵蓋超市、餐飲、家居、娛樂等多種業態的商業配套于2009年年底先后開業，清水灣至三亞的業主專線巴士開通，更加方便業主出行。今年春節，清水灣首次迎來了2000多戶業主正式入住，在清水灣的度假王國里享受第二人生的生活方式。

　　在“瘋狂”的海南樓市中，海口、三亞的房價飆升至2-10萬元/平方米，在1月5日開盤的星海傳說組團，海景洋房銷售均價僅為1.5萬元/平方米，產品的高性價比使客戶在開售當天4小時內全部搶光。可以看出，而清水灣并不盲從于市場的“狂熱”，而是實行穩健的運營策略，通過注重打造產品的品質和提升服務水平，走長遠發展的路子，也為業主后期物業創造了更大的升值空間。

    “兩個暫停”解凍

    海南樓市再度活躍

　　在3月20日舉行的2010年博鰲國際旅游論壇“地產與旅游主題分論壇”上，海南省副省長姜斯憲表示，“海南已經啟動恢復商業性土地開發出讓和新的房產項目審批準備工作”。4月1日，三亞已經有亞龍灣、海棠灣等因“兩個暫停”而一度被擱置的項目重新開始運作，“封地”的政策實際上已經解凍，海南土地交易市場再度活躍，連瓊中、白沙等偏遠縣市的土地也成為開發商爭奪的焦點。隨著國際旅游島進程的加快和政府對市場規范的重視，有理由相信，海南樓市的發展前景將變得更加理性。