海南產(chǎn)權(quán)酒店：是投資新途徑還是違規(guī)謀暴利

來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊     作者：蔡于博    2010-04-05

　　繼海南的商品房和酒店住宿價(jià)格被爆炒之后,一種新的投資理財(cái)項(xiàng)目—產(chǎn)權(quán)式酒店,在沉寂10年之后,再度在海南火爆起來,投資買一間產(chǎn)權(quán)酒店房,不僅可以坐收租金,還能在美麗的海島度假養(yǎng)老,享受貴族般的生活,這些誘人的承諾,吸引了無數(shù)全國各地的投資者,紛紛到海南投資產(chǎn)權(quán)酒店。來看我們的記者在海南的調(diào)查。

　　海南熱銷產(chǎn)權(quán)酒店

　　記者首先來到海南的省會(huì)城市海口,在大街上,隨處可以見到產(chǎn)權(quán)式酒店隆重推出的巨幅廣告牌,根據(jù)一個(gè)廣告牌上的地址,記者找到了一家正在熱銷的產(chǎn)權(quán)式酒店。

　　海口明光國際銷售部主管洪煥斌:“現(xiàn)在只有這兩種戶型,一種是58平方的標(biāo)準(zhǔn)間,一種是套房,58平方的標(biāo)間只剩一間,套房剩20多間 005644等于說快賣完了,對啊,我們現(xiàn)在只剩尾盤。”

　　工作人員告訴記者,他們總共推出了1000多套房間,總價(jià)從100多萬元到1000多萬元不等,雖然房子的價(jià)格都不低,然而在記者看房時(shí),仍然不斷碰到前來看房的投資者。而在另外一家正在銷售的產(chǎn)權(quán)酒店,記者見到,前去咨詢、購買產(chǎn)權(quán)酒店的人也不少。

　　新標(biāo)榜產(chǎn)權(quán)式酒店置業(yè)顧問 謝曉瑤:“ 現(xiàn)在多少錢一平米,現(xiàn)在16000到17000元,你買了之后交給酒店經(jīng)營管理,每年免費(fèi)入住15天,然后其余的時(shí)間交給酒店經(jīng)營管理,每年都會(huì)有回報(bào),回報(bào)根據(jù)你的總房款計(jì)算的,總房款的8%到10% 。”

　　這里的售樓人員告訴記者,現(xiàn)在是產(chǎn)權(quán)酒店銷售的淡季,去年年底這個(gè)大堂里都坐滿了購買產(chǎn)權(quán)酒店的人,他們都忙不過來。記者在海口調(diào)查了解到,海口的十幾家產(chǎn)權(quán)酒店大部分都售罄,僅剩下幾家尾盤在銷售。海口的產(chǎn)權(quán)酒店如此熱銷,那么,三亞的產(chǎn)權(quán)酒店又怎樣呢？

　　三亞海韻度假酒店 銷售人員:“總共多少套產(chǎn)權(quán)式酒店房,800多套,還剩多少？20%吧,三亞海韻度假酒店 銷售人員多少錢一平米？均價(jià)65000元。”

　　三亞產(chǎn)權(quán)酒店70%集中在臨海的三亞灣路上,調(diào)查中記者了解到,在近半年的時(shí)間,三亞就有近20家產(chǎn)權(quán)酒店全部銷售完畢。記者在三亞灣路上看到,還有近10家產(chǎn)權(quán)酒店正在建設(shè)。

　　三亞財(cái)富海灣公館置業(yè)顧問 董思婧:“現(xiàn)在是認(rèn)購,正式簽合同在5月份,2月份開始賣的,我們能去看一下嗎,現(xiàn)在看不到房。”

　　產(chǎn)權(quán)酒店前身是爛尾樓

　　海南在批準(zhǔn)為國際旅游島之后,隨著房價(jià)的暴漲,海南省政府也緊急叫停了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批,而我們的記者在海口和三亞調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),仍然有不少的產(chǎn)權(quán)式酒店在推出和建設(shè),那么,這些產(chǎn)權(quán)酒店是怎么來的呢？接著來看記者的調(diào)查。

　　這是位于海口市中心的一家產(chǎn)權(quán)式酒店,如果不是酒店大樓外邊的巨幅廣告,看不出來這還是一家4星級的酒店。

　　新標(biāo)榜產(chǎn)權(quán)式酒店置業(yè)顧問 謝曉瑤:“這哪里能看海？前面,窗推不開,這個(gè)房子質(zhì)量挺差的,玻璃窗都推不開,現(xiàn)在全部要裝修的。”

　　在酒店的房間里記者看到,房間布局很老,裝修也很陳舊,看得出來房子根本就不是新蓋的。

　　新標(biāo)榜產(chǎn)權(quán)式酒店置業(yè)顧問 謝曉瑤:“這個(gè)房子蓋了多少年了？2003年?duì)I業(yè)的,可能是1990年拿的地。”

　　在這份購房合同上,記者見到,這家叫新標(biāo)榜的產(chǎn)權(quán)酒店是1988年就開發(fā)的一個(gè)住宅性質(zhì)的樓盤,項(xiàng)目名稱叫四海大廈,根本不是現(xiàn)在審批的產(chǎn)權(quán)式酒店。

　　置業(yè)顧問:“現(xiàn)在買這個(gè)房子只有48年的產(chǎn)權(quán)。”

　　同樣,在海口號稱第一高樓的五星級酒店,明光國際產(chǎn)權(quán)酒店,記者看到,這個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店也是上世紀(jì)90年代開發(fā)的一個(gè)住宅性質(zhì)的樓盤,土地使用年限從70年,現(xiàn)在已經(jīng)縮減到了57年。

　　明光國際銷售部主管 洪煥斌:“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目比較特殊,最早在1998年蓋,沒有完工,2003年開始盤活、重新裝修,政府特批的2003年算起 。”

　　調(diào)查中記者了解到,在海口和三亞還有數(shù)量不少的一批被稱為爛尾樓的住宅樓房,現(xiàn)在都改成了產(chǎn)權(quán)式酒店。

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　　產(chǎn)權(quán)酒店:擅改土地用途牟取暴利

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),海口和三亞市區(qū)推出的大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店,其規(guī)劃的土地使用性質(zhì),都是商品房住宅用地,那么,在海南商品房價(jià)格成倍上漲的情況下,為什么開發(fā)商還要紛紛把住宅性質(zhì)的商品房,改成經(jīng)營性的產(chǎn)權(quán)酒店呢？

　　海南正凱律師事務(wù)所律師 李武平:“ 現(xiàn)在因?yàn)樗優(yōu)楫a(chǎn)權(quán)式酒店以后,它就以商業(yè)性質(zhì)的房屋來進(jìn)行銷售它為什么要以商業(yè)性質(zhì)進(jìn)行銷售 是不是這中間的價(jià)格有什么奧秘這個(gè)價(jià)格應(yīng)該是翻倍的吧市場利潤空間大。”

　　在海口和三亞,上個(gè)世紀(jì)90年代審批的樓盤,按70年的產(chǎn)權(quán)計(jì)算,現(xiàn)在僅剩下50年的使用權(quán)限,而在調(diào)查中記者了解到,目前當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門按經(jīng)營性的商業(yè)用地規(guī)劃審批的產(chǎn)權(quán)式酒店,產(chǎn)權(quán)年限是40年到50年,不少從爛尾樓改頭換面的產(chǎn)權(quán)式酒店,就利用這個(gè)年限,模糊概念,以產(chǎn)權(quán)酒店的價(jià)格賣房。

　　海南正凱律師事務(wù)所律師 李武平 :“但是一般投資者來講 他初看的話 因?yàn)檫@些樓盤都是在九十年代初到2010年的20年了 初看是48年到50年 就很接近商住樓 就說它的成交 在買賣的時(shí)候按照商用性質(zhì)樓盤進(jìn)行交易 來定合同的價(jià) 事實(shí)上這里面有個(gè)重大的誤解。”

　　這是一個(gè)緊鄰一家產(chǎn)權(quán)酒店的小區(qū),小區(qū)開發(fā)于1993年,土地是與該產(chǎn)權(quán)酒店同步審批的。小區(qū)的居民告訴記者,現(xiàn)在這里的二手房價(jià)每平米賣6000元左右,而這家產(chǎn)權(quán)酒店賣18800元一平米。

　　小區(qū)居民:“我們94年就已經(jīng)在這里住了 所以這些房子都是一起蓋的。”

　　記者:“蓋好了之后沒賣出去？”

　　小區(qū)居民:“對,一直沒賣。 爛尾樓,爛尾樓就放在那里知道嗎。”

　　記者在海口和三亞做了一個(gè)調(diào)查,住宅性商品房改成產(chǎn)權(quán)式酒店后,每平方米房屋的售價(jià)要比普通商品房貴2到3倍。按照《土地管理法》第四條第四款的規(guī)定:“使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”而《物權(quán)法》草案第一百四十六條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。”然而,記者在海南調(diào)查了解到,將商品房住宅性質(zhì)改變?yōu)樯虡I(yè)運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)式酒店,幾乎沒有去有關(guān)部門做變更。