三亞放貸16億元，金融創新產品“試水”酒店業

來源：海南日報     作者：王吉拉    2010-03-15

　　世界品牌酒店云集三亞，與之相關的銀行業務也隨之興旺。一項名為“經營性物業抵押貸款”的金融創新產品已經在三亞各商業銀行廣為推行，近兩年來向三亞星級酒店累計發放貸款16.05億元。
　　
　　多家銀行行長對海南日報記者表示，類似金融創新產品在三亞的良好運行，說明了三亞信貸市場的產業特征。同時，各商業銀行的總行都在拭目其成功經驗，以便更廣泛地進行推廣。
　　
　　 外資銀行取道三亞
　　
　　一年前開始盛傳外資銀行進軍三亞的細節，在港資東亞銀行對三亞凱賓斯基度假酒店的貸款中得到證實。
　　
　　據有關人士透露，三亞凱賓斯基度假酒店建設期獲得了中國農業銀行的開發性貸款。酒店營業后，東亞銀行介入，以酒店物業為抵押物，對其發放經營性物業抵押貸款，與之置換開發性貸款。
　　
　　 “經營性物業包括完成竣工驗收并投入商業運營，經營性現金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩定的商業營業用房和辦公房，如商務辦公樓、星級賓館酒店、綜合商業設施等。”三亞農行一工作人員介紹。
　　
　　 “與開發貸款相比，經營性物業抵押貸款有許多優勢，如酒店的經營狀況已經看得到，團隊的管理水平顯現了，抵押物也實實在在了，因此風險比較小。”各商業銀行一致認為。
　　
　　但觸動三亞內資銀行的，還是東亞銀行大膽的行為。“不是說我們不了解經營性物業抵押貸款這個品種，但在國內，它一直以來都屬于限制發展的范疇。直到近兩年才開始小心翼翼地試行。”一位不愿透露姓名的行長解釋：“外資銀行進入三亞，傳統市場業務沒有優勢，所以取道金融創新產品。也正是東亞銀行的做法，促進了內資銀行的進一步開放，加劇了銀行業務的競爭。”
　　
　　 內資銀行二輪競爭
　　
　　當下三亞高星級酒店的表現如何呢?市場普遍認為：入住率較高，現金流充裕，淡旺季均賣座，前景看好，所有這些特征備受銀行追捧。商業銀行先是躋身這些酒店開發貸款，不成功也不氣餒，依然保持友好聯絡，為酒店建成營業后的第二輪競爭中埋下伏筆。
　　
　　 “經營性物業抵押貸款的期限可以更長，用途也更加廣泛。”據行長們介紹，三亞的星級酒店獲得經營性物業抵押貸款后，一般有三種用途，一種是置換前期的開發性貸款;二是歸還股東的借款;三是用于本酒店的擴建、裝修、改造。
　　
　　據有關方面透露，三亞多家高星級酒店申請并獲得了經營性物業抵押貸款。除建行外，三亞各商業銀行均有涉及。
　　
　　三亞銀監分局副局長張權躍認為，現在不僅銀行要選擇企業，企業也可選擇銀行。若另一家銀行的服務更好，價格更優惠，某酒店由經營性物業抵押貸款置換開發貸款時，即可變換銀行。
　　
　　據業內人士透露，通過一次經營性物業抵押貸款授信業務，銀行還可獲得較高的綜合收益。一是酒店管理公司將其所有賬戶移至這家銀行營業部;二是在酒店裝上某銀行的自動取款機，間接提升了銀行服務形象、加快其業務發展;三是其他由貸款衍生的零售業務如代銷保險、代發工資、信用卡發放、POS機安裝等業務，也將為這家銀行帶來較高的中間業務收入。
　　
　　海南交通銀行一位高管告訴海南日報記者：“鑒于海南建設國際旅游島的大背景，以及三亞酒店經營的良好表現，交總行已明確表態，海南試點經營性物業抵押貸款還將配套更多優惠政策。”
　　
　　 監管機構客觀應對
　　
　　 “雖然非議不少，但我們總體上是持鼓勵的態度。”對經營性物業抵押貸款的發展，三亞人行相關人士如此認為。
　　
　　學界普遍認為，經營性物業抵押貸款加快了業主的資金回籠，增加了金融的杠桿率，加速了資金的流通，是中國金融改革的方向。但在操作過程中，當前還存在不少問題。
　　
　　首先從用途上說，置換前期開發貸款和歸還股東借款兩項，在監管上打了個擦邊球，很難做到專款專用。其次，從評估的角度，也很難做到客觀公正。
　　
　　以三亞某酒店為例，前期開發貸款3億元，經營性物業抵押貸款卻貸了6個億。信貸關系轉移后，酒店價值翻了一倍。“那下次評估是不是就可以值12個億了呢?”有關監管人士質疑：“開發貸款只需3億元，剩下的3億元肯定不是用在置換上了，那么又用去哪里了呢?”
　　
　　 “但就目前的情況而言，三亞各商業銀行發展經營性物業抵押貸款的總量還不大，范圍不太廣，置換的比例也不高，基本做到專款專用。”該監管人士表示，相對而言，外資銀行和異地銀行在經營性物業抵押貸款上的監控要更加難一些。“只要不是一哄而上地放貸，尤其不得用于炒股、期貨投機等禁止類項目，經營性物業抵押貸款在三亞酒店業的經驗值得總結和推廣。”