海南樓市“門庭若市”轉向“有價無市”

來源：第一財經日報     作者：陳曼莉    2010-03-01

　　節前“門庭若市”節后“門可羅雀”海南樓市由“井噴”轉向“有價無市”

　　黃樹輝

　　元宵節，三亞灣畔顯現的有些落寞。在這里，除了三亞本地樓盤項目銷售中心之外，更多的是聚集著來自瓊海、五指山、文昌、保亭等地的樓盤售樓處，但都顯得很冷清，一些店面甚至還關著門。

　　突然變化的不僅僅是市場溫度，還包括官方對樓市的態度。僅在三個月之內，海南樓市從急劇井噴轉向有價無市，官方表態也從此前的無泡沫轉向泡沫說，海南房地產市場的未來走勢變得更加詭異。

　　官方改口“地產泡沫”

　　記者在三亞灣畔的售樓一條街看到，很多樓盤售樓處只要一個售樓小姐，偶有三三兩兩的人前來看房，依然是南腔北調，與節前的火爆局面相比堪稱天壤之別。興隆溫泉高爾夫公寓的售樓小姐說，目前多數購房者的心態是認為房價過高，都在觀望之中，很多人期待價格浮動或者變相打折促銷之后再行出手。

　　從門庭若市到門可羅雀，吳坤虎對這種變化相當擔憂。作為中信集團海南博鰲投資控股有限公司前期市場策劃的負責人，吳坤虎春節開工后開始著手進行一項重要的市場調研，以便給公司的下一步發展計劃提供的決策參考。無獨有偶，海南旅控會展開發公司的一個地產項目正準備進入報建階段，密切調研樓市變化成為該公司策劃經理李東緒的重要工作。

　　吳坤虎向《第一財經日報》表示，此前他發現很多開發商也同時都在進行此項工作，他認為此舉意味著越來越多的開發商對海南樓市的未來走向不再清晰。

　　而另一個更重要的變化，是官方對海南樓市的表態。2月25日，海口市委書記陳辭在政府招待會上向媒體公開表示，國際旅游島建設起碼要有十年時間，海南的樓市已有泡沫傾向。同日，正在北京開會的海南省國土環境資源廳副廳長王亞僑也向媒體表態稱，海南部分地區房價偏高，不能否認部分房子有泡沫。

　　而在此之前，海南省委書記衛留成多次公開表示，海南不會出現1993年的房地產泡沫；海南省省長羅保銘也表示，海南房地產不存在泡沫，海南的房價上漲是由正常的市場需求拉動的；海南省國土環境資源廳廳長嚴之堯也稱，海南不會再出現房地產泡沫；三亞市城鄉建設和住房保障局局長李洪海甚至認為，三亞房價很合理，甚至是被低估的。

　　開發商出現分化

　　吳坤虎在初步摸底之后發現，市場并沒有開發商預期的那樣樂觀。他說，海口樓市的成交量下跌的非常明顯，炒房客開始設法出貨，有些甚至低于買入價拋盤，但即便如此，市場也很少再會有下家愿意接手。

　　記者在三亞獲得了同樣的信息。多位銷售人員表示，三亞樓市成交量跌入冰窟，遠遠不及往年的春節前后行情。三亞灣的海灘上，有些樓盤的銷售人員在到處散發銷售廣告。有些炒房客的銷售小廣告甚至貼滿公交站臺。

　　三亞山泉海項目的陳培森說：“春節之后就是海南房價回調之時，那些瘋狂的跟風者自吞苦果，而那些游資大鱷正在果斷地甩賣最后的籌碼，不用半個月他們就會全身隱退。接下來就是散戶接棒者恐慌式的拋售大潮的到來。”

　　深圳市經典陽光置業發展有限公司海口分公司總經理蔡志喆向本報表示，海南樓市在短短3個月時間走完了國內其他省市3到5年才能走完的過程，注定是個快速產生泡沫和快速擠壓泡沫的過程，目前更多的是局限在炒房圈范圍內，而未波及到普通消費者。“現在開發商反而比較難受，降價銷售又不甘心，不降價房子又賣不動。”

　　三亞一些樓盤開始出現打折促銷，熱銷中的三亞克拉碼頭推出了正月初一到十五購房直減房款10萬元的優惠促銷措施，一次性付款9.8折。不過，記者同時發現，部分樓盤的銷售價格不降反升，三亞灣·海居從2月27日后的均價由此前的每平方米5.5萬元升至7.5萬元，三亞半山半島的均價也由春節前的每平方米3.5萬元升至4.6萬元。

　　半山半島項目策劃部唐敏向本報表示，目前三亞打折促銷的項目往往是一些市區或郊區的樓盤，景觀和資源不好，價格跟著市場起來之后又隨之出現市場冷卻，出現有價無市，部分缺乏賣點的樓盤只能變相降價出售。三亞灣·海居的鄭攀也認為，目前二手房和一些實力較小的開發商比較急躁，無法支撐的開發商只能降價促銷。

　　在伊比利河畔策劃總監車守輝看來，在國際旅游島獲批之后海南房產價格上漲要分三個層次來看，第一是部分高端樓盤出現奇高之價格，但并不代表整個區域市場；第二是個別現房銷售的樓盤，因為搶到了國際旅游島政策獲批的一輪井噴行情而價格飛速走高，此價格不值得參考，但會對客戶心理產生作用，亦會對后續中小開發商的定價起到一定的支撐作用；而第三，大中型項目價格穩步走高，這個價格才是真正的市場參考價格。

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