海南狂飚房價下的不安與躁動

來源：錢江晚報     作者：蔡于博    2010-02-25

　　天價海景酒店嚇跑游客；投資客想撤資海南；節(jié)后酒店房價大幅跳水；包房投機客大部分虧損……在國際旅游島獲批后的第一個春節(jié)，海南也成了全國矚目的焦點，而春節(jié)后似乎每一條新聞都打上了負(fù)面的烙印。在它背后，被海南人稱為“大陸”來的我們都想知道，如今的海南房地產(chǎn)，是狂熱的泡沫，還是海南新征程的起點？

　　一路狂泄的客房價

　　80元訂到海景酒店

　　2月19日，大年初六。三亞汽車總站外，幾個東北口音的婦女一手拿著“住宿”的牌子，一手攥把瓜子，邊嗑邊聊天。

　　“今年的生意少了這么多，都是讓今年的房價鬧的，海景酒店都炒到好幾千一晚了，誰還敢來呀？”一位中年婦女的話引起其他拉客“黃牛”的共鳴。

　　海景房，這個聽起來充滿詩意浪漫的稱呼，注定有著非常“傳奇”的色彩。記者沿東線海岸行走的陵水、萬寧、博鰲、瓊海幾個城市，海景房可謂隨處可見，因為有著長達超過1500公里的豐富海岸線，使海南成為了一個并不缺海景資源的地方。但同是海景酒房，價格上卻有著驚人的區(qū)別。

　　大年初五、初六的海南三亞，仍然人滿為患。記者在訂個酒店費了不少周折，如果標(biāo)稱海景房，哪怕三星都要2000多元/晚，就算是家庭旅館，也至少800元/晚，而且要求房款提前一次性付清。據(jù)悉，一些五星酒店除夕和年初一的價格都在萬元/晚以上。如此高的客房價，讓人感覺海南的海景房真的很俏。

　　但事實上，記者發(fā)現(xiàn)，這房價還真是有不少水分在。這個春節(jié)，三亞大多數(shù)酒店的不少客房處于無人租住狀態(tài)。有位游客說，她家的親戚本來也要到海南來，但因房價過高，最終選擇了新馬泰。這也使得三亞的客房出現(xiàn)房價高而客未滿的尷尬情景，更使一些提前包房想在春節(jié)大賺一筆的投機客虧損不少。

　　年初七和年初八，記者先后在博鰲、文昌的高隆灣入住海景房，價格已經(jīng)分別降到了400元和80元，其中博鰲同檔次的房間春節(jié)要價為1500元以上；記者入住的文昌某度假酒店春節(jié)期間為288元，節(jié)后只有80元。

　　狂漲的房價

　　2010年1月房價漲一倍以上

　　這個年，在瓊海代理某市區(qū)樓盤的唐小姐過得很踏實，甚至把在北京的父母也接過來好好玩了幾天。因為借了國際旅游島的東風(fēng)，她代理的房子不僅價格翻倍，而且兩個多月內(nèi)上千套房源已經(jīng)基本賣完。

　　唐小姐代理的這個樓盤位于瓊海市中心，配套很成熟，但當(dāng)12月份開始代理時她心里還在打鼓。為了拓展業(yè)務(wù)，她像其他很多代理中介一樣，到三亞的海邊開了個營銷中心。去年12月中旬開盤，當(dāng)時的售價是3200元/平方米。她叫業(yè)務(wù)員每天到街上發(fā)傳單，到處打電話給客戶，但很多客戶都表示再想想。1月份，國際旅游島的批復(fù)，讓唐小姐還沒反應(yīng)過來，客戶已經(jīng)快踏破了店里的門檻。于是，房價一天一個價，從原來的可貸款轉(zhuǎn)為一次性付款，就算是戶型朝向不好的房子都有人搶著買。很快，上千套房源所剩無己，而房價也已經(jīng)翻到了6400元/平方米。

　　短短不到一年時間，海南的房價出現(xiàn)了飛躍式跨升，甚至在2010年全國樓市普遍蕭條的時候，它還上演了一波瘋狂的搶購潮。

　　三亞的鳳凰島是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性豪宅，首次開盤在1月上旬，恰逢“國際旅游島”規(guī)劃成功獲批，引來購房者的瘋搶，開盤當(dāng)天700余套房源既已訂完，而它的均價在5萬元/平方米左右。時隔一月，二期4號、5號樓在春節(jié)前開盤，均價已經(jīng)飆到了8.5萬元/平方米，最好的戶型賣到了13萬元/平方米。

　　陵水市的福灣，地處海棠灣，和三亞離得不遠(yuǎn)，但目前在售的公寓頂樓價格已經(jīng)賣到了四五萬元/平方米，而且不接受按揭貸款。福灣2008年開盤時，沿海的公寓均價為1.5萬元/平方米，一套60平方米的公寓即使付全款也不過90萬元。房價僅僅在2009年11月份以后才開始有了突飛猛進，從2.4萬元至3萬元，再到4萬元，到現(xiàn)在的4.5萬元，基本一月一價。據(jù)一位姓婁的售樓人員說，他們是先賣差的，再賣好的，風(fēng)景最好，當(dāng)然也就賣得最貴。一位從成都來的劉先生說，這個樓盤的開發(fā)商來自成都的，他有不少朋友在這里買了房，所以他也來看看，但是這個價格已經(jīng)不能承受了

　　瓊海博鰲目前在售房源不多，更多的樓盤會在今年3至7月份開盤。在售的有一家就是千舟灣，千舟灣位于三江入口處，它在去年五一開盤時，起價只有5000元/平方米，但是目前它的售價已經(jīng)飆升到了3.6萬元/平方米，售樓小姐一副愛買不買的態(tài)度。

　　低于銷售部的二手房價

　　1：600的租售比

　　大年初五的鳳凰島營銷中心，仍然能看到不少購房者，營銷經(jīng)理馮俊告訴記者，目前的房價雖然是三亞甚至整個海南島最高的，但鳳凰島毫無疑問會成為海南“地標(biāo)性”建筑，盡管現(xiàn)在是8.5萬元/平方米，但它未來的房價會在10萬至15萬元/平方米。

　　但就在離它不遠(yuǎn)的三亞灣路上某二手中介，記者了解到一期房源已經(jīng)有人拿出來賣，其中一套16層以下的小戶型，均價賣6.8萬元/平方米，還有一套高層的，賣8萬多元/平方米。為證明確實有這套房源，中介還當(dāng)著記者的面給房東打了電話，房東很明確地說：房子保證更名，基本沒有任何交易費用，而且還能辦按揭。中介代理人勸記者，要下手就得趕緊，很多人盯著呢。

　　對海景房向往不已的是外地人，對海南本地人來說，他們都不會選擇海景房居住，因為這樣的房子太潮濕。那對購買海景房的外地人來說，買這樣的房子到底有沒有風(fēng)險呢？記者小小地算了下租售比。一套三亞灣邊在售的海景房，單價已經(jīng)賣到了4萬元/平方米，以每套60平方米算，一次性付款為240萬元。這樣的度假公寓，旺季時一天可以租到2000元，淡季時，一個月估計也就兩三千元，全年租金收入估計只有四五萬元，租售比約為1：600，遠(yuǎn)超1：200~1：300的租售比警戒線。

　　告別爛尾樓的傷痛

　　當(dāng)很多人都在瘋狂涌向海南購房時，有多少人還記得上世紀(jì)90年代初的海南樓市泡沫？

　　山東人小娥在海口生活了13年，一直居住在海口桂林洋開發(fā)區(qū)。在她印象中，桂林洋一直沒怎么開發(fā)起來，因為在海邊，有很多爛尾樓一直爛了十幾年，至今還爛在那里。她帶記者來到了“桂林洋浴場”附近。

　　從地圖上看，這里叫“桂林洋旅游區(qū)”，但是幾乎看不到人在這里游玩，小娥說，本地人從來不來這里玩兒，這里的海水不干凈，沙灘也不好。沿這里的海邊走過去，能看到很多的爛尾樓。有的才打了樁，有的已經(jīng)搭起了墻架構(gòu)，有的紅磚全部建好，還有的貼好了磁磚只差裝玻璃窗戶了，大片大片的爛尾樓靜靜地矗在那里，有公寓，也有別墅。其中有些公寓的窗戶處被擋上了篷條和麻袋，還有的樓里有狗吠聲，小娥說，這里的樓一直都沒人管沒人問的，有的建好了也空著，有的民工自己搬進去住了，還有人在里面養(yǎng)雞養(yǎng)鴨。

　　而就在這大群爛尾樓中間，幾個度假酒店正在開工建設(shè)。小娥說，這里以后也許會變成一個新的模樣，有些爛尾樓今年已經(jīng)有了重新動工的跡象，只是當(dāng)年這些開發(fā)商還是當(dāng)初的開發(fā)商嗎？

　　海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳改革發(fā)展處的史貴友處長說，當(dāng)年隨著小平南巡講話，海南的房產(chǎn)一下子變得狂熱，特別是海口，很多樓盤拔地而起，但隨之而來的金融危機和宏觀政策影響，使很多樓盤變成了半拉子，當(dāng)時一出門，隨處可見爛尾樓，爛尾樓總量占到了全國的1/6，對海南的經(jīng)濟發(fā)展影響很大，一直拖累到1999年，國家出臺處理積壓房地產(chǎn)的相關(guān)政策，海南用了五六年時間，才把大部分爛尾樓消化掉，但現(xiàn)在還有部分爛尾樓存在。當(dāng)年的樓市泡沫會影響到海南國際旅游島如今在決策上更加謹(jǐn)慎。

　　在三亞東部沿海城市，短短兩個月內(nèi)，房價漲一倍很普遍，漲兩倍也變得正常。好在，經(jīng)歷了一月份“政策市”的瘋漲，如今的海南已經(jīng)恢復(fù)平靜，1月的瘋狂不再。

　　大年初一，2010海南國際旅游地產(chǎn)文化節(jié)以房展形式在三亞開幕，來自海口、三亞、瓊海甚至文昌、保亭等地的地產(chǎn)項目紛紛擺攤亮相。大年初六，記者在展會現(xiàn)場仍然能看到不少來自外地的旅游觀光客，但是搶購房源的現(xiàn)象沒有出現(xiàn)，只要想買，海景房可選的余地很多。根據(jù)統(tǒng)計，六天的展會，共賣出206套房源，合同金額共計2.633億元，有明確購房意向的房源1312套。據(jù)主辦方說，就春節(jié)假日來說，本來就是海南房產(chǎn)得銷售旺季，這樣的銷售量只能說是一般。

　　再來說一次性付款。雖然很多人說目前海南房價瘋漲，海南已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，但也有人反駁此次不同于上世紀(jì)海南樓市泡沫，因為很多購房者是一次性付款，開發(fā)商房子還沒建好，但錢已經(jīng)賺進了，不會出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險。但也正因如此，一次性付款的受益者是開發(fā)商，卻把風(fēng)險扔給了購房者。

　　其實，近一兩個月的房價飛漲并不是海南政府部門能預(yù)料到的，但最近幾年，房地產(chǎn)將勿庸置疑地成為海南發(fā)展重要的一環(huán)，尤其是旅游房地產(chǎn)。怎樣避免可能的泡沫帶給市場的傷害，已成為考驗政府的一道課題。