真實的海南樓市 同樣有著升降沉浮

來源：新浪房產     作者：蔡于博    2010-02-22

海南樓市春節現出貨潮

　　一度因房價漲幅領跑全國的海口、三亞房地產市場，最近悄然滋生出種種投機資金急劇撤離的跡象。據當地媒體報道，意欲撤場的投資客在2010年農歷大年初一即掀起一股“出貨潮”。之前屢創新高的鳳凰島公寓，新春最新報價最高雖達10萬元／平方米，但有投資客最低只開出不到5萬元／平方米的價格，就放出之前買下的房源。

　　海南如今的景象并不是第一次出現，早在1990年代初期就曾顯現。在1988年海南建省和經濟特區定位的刺激下，加上市場化改革的推波助瀾，海南房地產在短短3年時間翻了4倍，但終究在宏觀調控的“大棒”下歸于破滅。

　　其實，在2月14日“2010海南國際旅游地產文化節”以房展形式在三亞大東海廣場開幕的現場上，來自海口、三亞、瓊海甚至文昌、保亭等地的地產項目盡管大量標榜“一線河景、二線江景”，其售價也大都在每平方米2萬元左右。

　　目前，海南省在企業手中的建房土地還有10多萬畝，最少可以建8000萬平方米的商品房。海南年銷售商品房約300萬到600萬平方米，土地供應充足，從物以稀為貴角度來看，充足的房源供應，已經決定炒房子的人沒有多大空間。

　　固然，海南省也和大部分國內一線城市一樣，GDP和地方財政的收入增長主要依賴于房地產及關聯產業。在國務院《關于推進海南國際旅游島發展的若干意見》出臺之前，海南省主要就是以旅游業、房地產業和服務業作為支柱產業。但海南的房地產市場卻又與其它城市大不相同，最明顯的區別是，海南的房地產市場是一個典型的投資性住房市場，多數樓盤的貨品80%以上靠島外消費者購買。

　　早在年初，美國的《華爾街日報》便在一篇題為《瘋狂的中國房地產業》一文中耐人尋味地提到，“盡管海南和中國其他地方的房地產價格出現了令人難以置信的大幅攀升，但許多分析師對于可能出現的災難性崩盤卻出奇的冷靜。這其中讓人心寬的一個因素是房地產價格的主要推動力：銀行貸款的增加”。但問題是，進入樓市的銀行貸款在中央接連部不斷的調控下，其熱情已經大幅降溫，更重要的是，此前的寬松貸款，很有可能將銀行與房地產綁在一起，也即一旦房地產市場雪崩，中國的銀行業將會面臨災難性局面。換句話說，房地產最終很可能會成為銀行的大麻煩。

　　縱觀外媒對中國房地產泡沫的討論，除去一絲酸葡萄心理之外，更多的是自身房地產泡沫破滅的切膚之痛。在美國的次貸危機爆發前，美國的房地產市場也曾充斥著狂熱情緒和不差錢的“豪情”，似乎美國的房價永遠會漲下去，美國的銀行會永遠有源源不斷的錢注入進去。從這種意義上說，冷靜分析外媒的觀點，對預防中國的房地產泡沫的破滅很有意義。

　　相較于其他地區，海南盡管具有天然的濱海旅游資源，可塑性強且人口較少。但由于越來越多的投機性流動性資金正加速流向海南，而且全部急于得到回報，于是到處呈現出盲目的狂熱。但是，“海南國際度假島”畢竟是一個長期而遠景的概念，開發周期決然不短，同時海南人口有限，不像一線大城市那樣擁有充足的剛性需求支撐，擊鼓傳花的游戲恐難持久。

　　目前，有些人仍在大唱特唱“房價上漲可以為居民帶來財富效應，有利于提高居民的消費能力，有助于拉動內需，因而不應抑制房價的快速上漲，以避免對房地產業造成損害”的論調，為樓市的狂熱助威。事實上，房價上漲除了對投資住房的人來說具有財富效應，至于這種財富效應能否帶動消費卻很難說。總之，在目前，房價過快上漲帶來的消極效應大于積極效應。

　　海南房價的一度暴漲，其根源完全在于某些投資者的熱炒。經濟社會流傳一個信條，炒樓花和炒期房。對于“炒”，人們有不同的解讀。假若出于對某一產品某一行業某一技術的適當推介，使公眾認識，這樣的“炒”也未嘗不可。但若是注入虛假因素，這樣的炒，盡管會得逞一時，蒙騙公眾一時，但終究經不起實踐檢驗，會忽啦啦倒下來。其所以倒，完全是違反價值規律使然。

　　折騰一個多月天價的海南房市已經開始現“出貨潮”，這既是回歸理性的表現，也是給國人上了一堂價值規律的課。《資本論》里對價值規律的精彩論述：我們應該敬畏規律。在狂熱時，我們或許看不到它，但規律始終存在。“眾見其利者，非利也；眾見其害者，或利也”。面對海南樓市突發的事實，投資者有必要認識清楚：真實的海南樓市，同樣有著升降沉浮。