特稿：一個地產商眼里的三亞樓市

來源：新浪房產     作者：蔡于博    2010-02-22

　　按：自1月4日《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）公布后，兩個月來，海南島成為房地產投資、投機的寵兒、大眾媒體聚焦的熱點。每天都有離奇的樓市神話，每天都有刺激的事件報道：從樓市漲價到酒店漲價；從蜂擁搶房到惜盤捂售......虎年伊始，新浪樂居大型系列報道專題：“2010 我們在海南 直擊海南樓市”為您第一時間帶來海南樓市的真實報道。本期我們通過三亞某知名地產商親歷樓市風潮的思考、調整等，為您揭開真實的三亞樓市和真實的地產商。

　　人物：老徐【化名】 某知名地產商【西南】營銷負責人

　　開發時間:2008年

　　物業區域：海棠灣

　　物業類型：別墅

　　目前均價：40000元/平； 2009年30000元/平左右，2008年20000元/平左右

　　銷售額：2009年全年約5億元

　　采訪實錄：

　　記者：整個09年來看，特別是《意見》出臺以前，樓盤銷售如何？您滿意嗎？

　　老徐:從09年1月到今年春節前，我們一共銷售5億左右。今年整體來說表現很好，包括在《意見》出來之前，成交量一直比較穩定，沒有大起大落。房價基本是穩步增長，從08年春節的2萬到09年的3萬到今年的4萬多等，平均增長在40%左右，我想這還是一個相對穩定的增長，也談不上暴漲。

　　記者：《意見》出來后，三亞許多樓盤一房難求，房價上漲勢頭迅猛，您的樓盤成交有無明顯提升，漲價了嗎？

　　老徐:國際旅游島概念給我們帶來的主要是是蓄客量、來電量的增加。房價也有一個明顯的提升，沖到4萬多的水平，部分優質的海景別墅在6萬以上。但是和其他熱鬧的開發商相比，我們價格不算突出，另外整體銷售表現沒有太多明顯提升，還是比較穩健，每天平均還是2套-3套左右的成交。不過現在的確我們面臨的問題就是加快施工，增加房源供給。

　　記者：為什么沒有明顯的刺激性提升？

　　老徐：我想和我們項目的特點、規劃、產品緊密關聯。我們項目處于海棠灣即羅省長接受央視采訪時候多次提及的國家級海岸，750多米的海岸線及沙灘，具有優質的一線海景，能夠有效提升項目的檔次；海棠灣的稀缺海灘資源是三亞灣、大龍海、玉龍灣等不可比擬的。

　　另外我們的業主是屬于投資性持有物業，不是短期的投機型客戶；購買行為也很理性，受信息干擾少；；來源也是以北京、上海、浙江部分客戶等地方為主，喜歡精裝修。不是大家傳說中的游資或炒房團、投機客。當然最核心的是看重了項目的位置、稀缺資源、產品特性等等而不是僅僅一個房子的轉手買賣。

　　最后就是我們沒有做違反國家政策的一些操作手法，如更名，不接受更名，保證國家財稅利益，這也限制了投機的搶購性。

　　記者：同期很多樓盤房價飆升，甚至翻倍乃至數倍，你怎么看？

　　老徐：這是賣家和買家為了短期利益而做出的一種短視行為，長期來看，無益于項目持續發展，無益于三亞樓市的健康發展，更不利于投資者、買房者的利益。短期看來是得到了經濟效益，但是如果是一個負責任的地產企業，本著長期發展的目的，我覺得這種行為應該有限度進行。比如類似概念股似的一定額度比例的價格提升，我覺得可以理解。我們項目也這么做，這是大勢、政策所帶來的積極效益。但如果是一味的瘋長，到最后還會砸到自己的腳。你看到節后短短幾天已經有樓盤價格下來了，比如某個叫克xxx的項目，節后下降到3萬線下了。

　　總之，暴飲暴食，對誰都不好。短期利益更不可行。

　　記者：很多人覺得三亞海景房動輒數萬的價格很貴，你怎么看？價值依托在哪里？

　　老徐：我覺得五六萬對真正的海景房還是有剛性支撐的，價值點就在稀缺的海景資源、優質的沙灘資源、海南自身良好的氣候條件、陽光、空氣以及產品本身的設計特性以及類似《意見》這樣的政策優勢所帶來的價值平臺。 所謂27萬極限天花板，我不認同，那會造成第二個迪拜；但是五六萬乃至七八萬，對于真正擁有海灘、海景、精裝、具有區域價值的項目，我認為還是物有所值。

　　記者：三亞近2個月的樓市，很多人認為是泡沫成分過多，乃至擔心，作為親歷者，您怎么看。

　　老徐：泡沫是有的，但要看怎么看。不是所有樓盤都是泡沫或者所有人都在制造泡沫。比如我認為我們樓盤是沒泡沫的，因為無論是產品、成交、客源等等信息反饋，我們是沒有極端行為的。當然很多樓盤比如某人工島上的樓盤，從開盤5萬多到7萬多到最高的11萬乃至12萬等，更多是炒作和泡沫的成分在里面。為什么一個酒店式公寓就可以達到這個價格，而我的別墅才四五萬？

　　我們知道很多樓盤的確近段時間漲的不太合理，但相信這不是一個長期現象，你看節后這幾天就沒以前那么瘋狂，有穩定的跡象。

　　記者：您對三亞10年的樓市發展如何判斷？您會有什么新動作？

　　老徐：我相信整體還是會健康發展，有國際旅游島建設的整體規劃，基礎設施的完善，旅游群體的持續升溫，有免稅店的政策，博彩業的試點等等，這些都是非常利好的因素。另外不要忽視的是，這股投資演化的部分投機，只是暫時現象，有龐大的中產階層和富裕階層的置業投資的支撐，就早就了可能的剛性需求，不會出現所謂的“迪拜危機”。當然是希望政府能有及時的政策引導、規劃引導包括對于目前基于低碳呼聲的相關官網、基建、材料、設計等方面的先進技術和理念的引進，真正將海南建設成為一個國際旅游島基礎上的良性發展的房地產市場，而不是今天媒體或網友所報道的“國際房產島”或“投機島”。

　　我們自身來說，還是希望2010年能盡快施工，推出更多房源，特別是高品質房源。根據前面3個春節的發展我們是對今年項目的銷售很有信心，所以希望盡快能解決這個供求矛盾問題。

　　記者：對希望到海南來買房的購房者，您的建議或忠告是什么?

　　老徐：海南樓市的未來是健康的，可以預見的。請消費者以正確的物業投資理念來購房，請投機者離開，請惡意炒作者離開，這樣不利于整個市場的發展。同時，基于不同的物業屬性，不同地段，房產的價格和價值是不同的，希望消費者能避免盲目搶購或恐慌性搶購等不理性的購房行為。比如稀缺資源匱乏的海景房來說，不同地段、時間、規模等因素也會導致價格的不同。不要一味的追漲，也不要一味的看跌，我堅信品質會決定一切。請購房者選擇品質、品牌，量力而行，選擇真正適合你的房子。