海南品牌效應凸顯 海島旅游房地產理性前行

來源：南海網-海南日報     作者：許甲猛    2008-09-24

　　海島旅游房地產理性前行

　　??訪經濟學博士、中行海南省分行副行長王小林

　　海南獨特的、不可替代的自然資源和風土人情，吸引了眾多中外人士前來旅游、觀光、度假和置業，使海南島知名度顯著提升，“度假天堂”地位凸顯。海南旅游房地產業、高端旅游度假酒店快速發展，具有廣闊的發展前景和市場需求，成為各家銀行爭相授信的優質行業。

　　而宏觀調控使海南旅游房地產大幅波動得到抑制，使其在宏觀調控的背景下，更加理性、更加穩健地發展成為可能性。海南旅游房地產業的發展由于其獨特的資源秉賦，有異于國內其他地區和城市的房地產業，繼續成為眾多有眼光的發展商和消費者高度關注的行業。

　　記者近日就此采訪了經濟學博士、中國銀行海南省分行副行長王小林。

　　良好的人居環境：海南是現代人追求綠色、珍愛生命的時尚之地

　　王小林說，在加速推進現代化的同時，人類居住的環境也在日益受到破壞。世界環境保護的壓力越來越大，人居環境質量日益下降，有些地方甚至威脅到人的身體健康和正常生存。

　　聯合國環境規劃署先后于1997年、2000年、2003年和2007年發布四份《全球環境展望》報告，顯示地球環境日益惡化。全球氣候變暖、生物多樣性減少、土壤貧瘠、水和空氣污染等問題不但沒有緩解，還有進一步惡化之勢，嚴重影響人類的生存環境。

　　在我國，一些省份經濟過度發展，自然環境受到極大地破壞，水資源、土地資源及空氣受到了嚴重污染，一些城市被聯合國環境規劃署視為不宜人類居住之地。

　　在經濟、社會高速發展的同時，人們追求宜居舒適環境的愿望更加強烈，國內外富裕階層形成了遷移或分時段遷移原空氣環境質量較差居住城市，在優質旅游城市置業度假的剛性需求。

　　海南以得天獨厚的自然資源和良好的人居環境越來越得到國內外游客的青睞，“第一次觀光，第二次度假，第三次來海南買房”，已經成為一種時尚的模式。

　　統計顯示，三亞房地產樓盤87%由島外人士購買，海口的樓盤80%由島外人士購買，內地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊伍呈不斷擴大之勢;海外及港澳臺地區的購房比例也在日益擴大，他們已經占到三亞市高檔公寓樓銷售量的10%;近年來，韓國、俄羅斯、歐美等國家和地區的游客以每年50%的比例在增加，旅游產業的國際化、全球化趨勢明顯，“要把海南辦成全國人民的后花園”這一設想，正在成為現實。海南是全中國人民的海南!海南是全世界的海南!

　　追求綠色，珍愛生命，成為富裕起來之中國民眾日益追求的美好境界。

　　國際化的海島：海南品牌效應凸顯，知名度不斷提升

　　王小林認為，海南省是我國的第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨特性、不可復制性和唯一性，是海南旅游房地產業長期穩定發展的基礎。

　　尤其是，海南新一屆省委省政府堅持建設更加開放的國際旅游島，大力推進綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設，使海南島“度假天堂”的地位顯現，成為國內最理想的“第二居住地”和“養老基地”，吸引了越來越多的島外人士來度假和置業，有效拉動了海南的旅游房地產開發和高端酒店建設。

　　近年來，萬科、富力、雅居樂、魯能、東和、新世界、中信國安、中信泰富等知名房地產公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房地產建設。東部沿線的三亞市、海口市、瓊海市、文昌市、陵水縣等地的旅游度假房產得到成片開發。海南島的高檔五星級酒店得到了迅速發展，尤其是三亞亞龍灣五星級酒店的密度居全國之首，在全世界也堪稱一流，繼亞龍灣之后，被命名為“國家海岸”的海棠灣，國內眾多的投資者以及國際上頂尖的酒店管理公司，已經將目光聚焦在這片正在建設中的美麗海岸，這里將成為全中國乃至全世界品質最高的度假圣地。

　　高品質的生活：成功人士在海南購房的腳步不會停止

　　據王小林介紹，美國房產界的標桿公司普爾特(PULTE HONE)體系，經過多年的研究，認為大部分都市人都將經歷“三次置業”的過程：

　　第一次置業，年輕人初入社會，一套臥室和起居室合一經濟型或效率型的住宅是他們的首選。

　　第二次置業，大部分人在30歲?40歲之間經歷升職、加薪等事業上升期，這時候，他們青睞的是實力型或炫耀型的住宅。

　　這兩種置業人群的偏好并不一定完全符合海南房地產的情況。

　　第三次置業，45歲之后的人士，向往更多的家庭生活，或者開始制訂自己的退休計劃，休閑型或養老型的社區對他們的吸引力越來越大。山水是否清秀，玩伴是否眾多，園區服務是否完善，都是影響他們購買行為的主要因素。

　　屬于第三次置業階層的大多數是掌握有一定社會和個人財富的功成名就人士，從物質條件來看，他們具備一定購買力，從心理上、生理上都有需求到海南這樣舒適的、在全國獨一無二的地方置業，享用自己創造財富的成果，享受高品質的生活。所以說，宏觀調控和經濟周期都不能改變他們的置業規劃，阻擋不住他們在海南購房置業的腳步。

　　此外，“銀發經濟”使海南房地產蘊含無限商機。國家統計局統計表明，我國60歲以上的老人已超過總人口的10%。按照聯合國規定的標準，我國已經步入了老齡化國家。這仍在不斷增長的龐大人群，將成為旅游房地產的龐大市場消費群體之一，海南的老年人公寓市場十分廣闊。海南的溫泉和冬季的氣候受到全國各地，尤其是北方地區中老年消費者的廣泛青睞。

　　宏觀調控：海南旅游房地產更加理性健康發展

　　王小林表示，在宏觀政策下，國內一些城市的房地產市場出現下滑，而海南房地產市場也受到一定影響。

　　回顧上世紀90年代的宏觀調控，因為沒有真實需求作支撐，海南房地產泡沫最終破滅，房價跌入深淵。而目前正在進行的宏觀調控，對海南旅游房地產的影響，卻迥異以往。

　　一是環境優勢持續支撐。這是本文從不同角度所分析的海南旅游房地產的生命力所在，并且隨著愈來愈多人群對海南環境優勢的認識和認知，這種來自全國乃至港澳地區的支撐將更加穩固。而此次宏觀調控恰成為海南旅游房地產的“鎮沸劑”和價格的“試金石”。宏觀調控使海南旅游房地產最大程度地避免了房價大起大落，非常利于購房者，也促進了海南旅游房地產健康穩定可持續發展。

　　二是真實需求支撐。此次宏觀調控與上世紀90年代背景不同。經過30年改革開放后的中國，國家經濟基礎發生了本質的變化，對房地產形成有力的支撐。據國家發改委公布的1月?7月份的數字顯示，除深圳、東莞等少數城市房價與去年高峰時期(這一時期的房價屬于不正常的階段，在此不加論述)出現較深跌幅外，尚難找到全國房價出現大跌的數據支持。盡管國內房地產市場觀望氣氛濃郁，成交量縮減，但是海口房地產仍呈上漲局面。國家發展改革委、國家統計局調查顯示，8月份，海口新建住房銷售價格同比上漲16.5%，居全國首位。可見，海南旅游房地產真實需求的動力，正在有力地改變著市場觀望的氣氛。

　　三是城鎮化支撐。中國工業化、現代化的建設，必然伴隨城鎮化的過程，而中國城鎮化的進程方興未艾，推動海南旅游房地產健康發展。中國自身內需的巨大潛力尚未完全釋放，從我國巨額的儲蓄存款余額可略見一斑。

　　四是國家戰略支撐。中國政府“保增長，控通脹”政策的調整，使國民經濟中重要的支柱產業??房地產業獲得新的發展機遇。房地產業在國民經濟中的地位突出，因而必然是宏觀調控的重要行業，但是如何調控，調控到什么程度，都要圍繞國家宏觀經濟目標的實現來考慮。如果要實現經濟的平穩增長，房地產業就不應該壓得太低，應有適度增長為宜。9月15日，中國人民銀行采取了6年來的首次降息行動，并下調了除五大銀行和郵政儲蓄銀行之外的金融機構存款準備金率，還將5年以下期限的個人住房公積金貸款利率下調了18個基點。這是一個明顯的政策放松信號，非常利于減輕購房人的負擔。中央決策者致力保持經濟平穩較快持續增長，對房地產行業來說，無疑是一個政策松動的利好消息。

　　作為全國唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國獨一無二的氣候、環境和旅游資源，旅游地產擁有獨特的發展優勢。組合了居住、旅游、度假、商務、養老、療養等多種因素在內的全新度假投資置業方式，使越來越多的島外人士來海南旅游置業成為時尚。特別是海南旅游房地產的低價位，蘊含著巨大的提升空間。可以預期，海南旅游房地產業和高端酒店業具有廣闊的發展前景，海南旅游房地產業一定會呈現更加理性、健康的發展。

　　本報記者

　　(本報海口9月23日訊)