海南旅游島規(guī)劃擬海邊一線地不得開發(fā)商品房

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道     作者：蔡于博    2010-01-30

　　海南處在了被炒作的風(fēng)口浪尖。能遏制這股炒風(fēng)的一度被寄望于《國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要》。

　　但原本定于在1月25日在《海南日?qǐng)?bào)》，以整整五個(gè)版面進(jìn)行公開發(fā)表的這份規(guī)劃綱要最后仍不見影子。

　　這讓市場(chǎng)在猜測(cè)中再度肆虐。

　　1月28日，本報(bào)記者獨(dú)家獲得了這份由相關(guān)部門主導(dǎo)的規(guī)劃方案(草案)。草案強(qiáng)調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)。

　　“這也可能是規(guī)劃草案遲遲沒露面的原因?！焙Ｄ弦晃恢槿耸扛嬖V記者。

　　這份剛剛于1月17日定稿的草案，根據(jù)行政的流程，將下發(fā)征求意見，最后修改后大概于3月份左右報(bào)送國(guó)務(wù)院審批。

　　今年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展若干意見》，激起了各界對(duì)國(guó)家旅游島的關(guān)注。

　　“在過(guò)去20多天里，海南建設(shè)國(guó)際旅游島受關(guān)注的程度和范圍已經(jīng)堪與22年前建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)相媲美?！痹趧倓傉匍_的海南省政協(xié)會(huì)上，海南政協(xié)代表鐘業(yè)昌說(shuō)。

　　1月15日，海南政府宣布在國(guó)際旅游島規(guī)劃獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目。

　　受到關(guān)注帶來(lái)的副產(chǎn)品就是海南房?jī)r(jià)再度遭到爆炒?！耙惶煲粋€(gè)價(jià)，你還是抓緊時(shí)間吧?！焙？诤５閸u某銷售部經(jīng)理表示。這樣的言辭已經(jīng)不被視作漫無(wú)邊際的推銷。

　　按照初步計(jì)劃，如果該《總體規(guī)劃》能在3月底獲得國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，則海南的商業(yè)性開發(fā)土地出讓將會(huì)在屆時(shí)“解禁”。而海南“限地令”解禁之時(shí)，新的土地供應(yīng)有可能引導(dǎo)海南新一輪開發(fā)格局。

　　一線海景房或?qū)⒉辉匍_發(fā)

　　推進(jìn)國(guó)際旅游島，卻掀起地產(chǎn)爆炒，這是現(xiàn)實(shí)。

　　在期盼國(guó)際旅游島的日子里，海南房地產(chǎn)無(wú)疑是最受益的。海南地產(chǎn)界人士表示，以?？谑泻５閸u的地產(chǎn)項(xiàng)目為例，兩三年前拿地的樓面地價(jià)不過(guò)1000余元每平米，但如今房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至近萬(wàn)元每平米。

　　在海南，一線海景房最為受益。從三亞度假歸來(lái)的深圳游客介紹，亞龍灣某樓盤房?jī)r(jià)漲到了12萬(wàn)元每平米。

　　但是草案已經(jīng)對(duì)一線海景房發(fā)出了禁令。草案強(qiáng)調(diào)，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)(不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性收入的房地產(chǎn))，岸線土地由省土地公司統(tǒng)一進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，后按照每年新增岸線不超過(guò)2%的比例進(jìn)行招拍掛。

　　禁令還包括，所開發(fā)的項(xiàng)目必須符合《規(guī)劃綱要》，按照“項(xiàng)目帶土地”的原則，經(jīng)過(guò)省旅游規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃審批后進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，距離最高潮位線2km以內(nèi)建筑物不超過(guò)30m，濱海旅游區(qū)綠地率大于60%，容積率小于2.0，建筑密度小于30%。

　　知情人士擔(dān)心，如此規(guī)定可能造成一線海景房的房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，這也可能是規(guī)劃草案遲遲沒有露面的原因。

　　《總體規(guī)劃》(草案)顯示，海南將“使房地產(chǎn)業(yè)成為海南省的支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　但是面對(duì)高不見頂?shù)姆績(jī)r(jià)，海南省省委書記衛(wèi)留成坦言，面對(duì)國(guó)際旅游島獲批后的海南房地產(chǎn)熱潮，無(wú)論是在心理、法規(guī)及規(guī)劃等方面，海南的準(zhǔn)備都欠充分。

　　“強(qiáng)島富民是國(guó)際旅游島建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)。”1月26日，在海南省“兩會(huì)”期間，面對(duì)日益高漲的海南房地產(chǎn)熱，衛(wèi)留成如是表態(tài)，“至少在未來(lái)30年內(nèi)，房地產(chǎn)都是海南的支柱產(chǎn)業(yè)。但如果海南人民的生活依然貧窮落后，那就背離了國(guó)際旅游島建設(shè)‘富民’這一出發(fā)點(diǎn)，意味著國(guó)際旅游島建設(shè)是項(xiàng)失敗的事業(yè)”。

　　如何實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)島富民”？《總體規(guī)劃》(草案)為未來(lái)這個(gè)國(guó)際旅游島定下了地產(chǎn)布局。

　　草案規(guī)定，將旅游度假的一線土地主要開發(fā)建設(shè)酒店，購(gòu)物場(chǎng)所，不夜城、酒吧等娛樂(lè)場(chǎng)所，文化體育展館等滿足公眾消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，二、三線土地主要開發(fā)建設(shè)景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)以及度假長(zhǎng)居型地產(chǎn)。

　　從空間布局看，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)將形成三大圈層、南北兩極和東西兩翼。

　　三大圈層。即海岸圈層，房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；臺(tái)地圈層，房地產(chǎn)適度發(fā)展區(qū)；山區(qū)圈層，房地產(chǎn)限制發(fā)展區(qū)。

　　南北兩極。以?？?、三亞為中心，形成海南房地產(chǎn)開發(fā)的南、北兩大極核，并輻射帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)發(fā)展。

　　東西兩翼。東部沿海以旅游房地產(chǎn)為特色的房地產(chǎn)發(fā)展走廊；西部沿海產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假相結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展走廊。

　　但政策的尷尬卻在于，一方面要適當(dāng)遏制爆炒地產(chǎn)，另一方面卻又為炒作提供了各種方便。

　　為了促進(jìn)海南旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，《總體規(guī)劃》(草案)在購(gòu)房入戶政策上，建議降低外籍人士購(gòu)房的門檻，取消限制辦理居住證，推動(dòng)開展房地產(chǎn)信托基金試點(diǎn)。

　　分析人士表示，海南，特別是三亞的住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較特殊，多數(shù)是島外購(gòu)買者用來(lái)度假的，將其看做投資也可以，將其看做自己的度假居所則是自主性需求。這一類商品房的開發(fā)具有移民性質(zhì)的特點(diǎn)。如果海南省降低入戶標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑對(duì)海南省商品房空置率一直較高的狀況有所改善。

　　瘋狂的房?jī)r(jià)

　　“瘋狂的背后就是泡沫?！泵鎸?duì)著節(jié)節(jié)攀升而又高不可測(cè)的房?jī)r(jià)，李宏依舊在享受著泡沫背后短暫的喜悅。

　　1993年的地產(chǎn)泡沫似乎又在重演。通過(guò)稍微靈敏的嗅覺，李宏在09年初已經(jīng)出手拿到一套“國(guó)際旅游島”的“概念房”。如今，通過(guò)幾個(gè)月的時(shí)間，僅僅通過(guò)搶占買房預(yù)付定金再轉(zhuǎn)手高價(jià)出讓的手法，李宏用賺取的資金在?？谟指邇r(jià)拿下一處房產(chǎn)。

　　其實(shí)早在《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》發(fā)布之前，海南樓市已經(jīng)持續(xù)高燒。

　　以2009年12月為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，三亞以5.1%的環(huán)比漲幅排第一，海口以3.3%排第四。而搜房網(wǎng)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，海口商品房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9110.03元／平方米，三亞的均價(jià)幾邁萬(wàn)元大關(guān)。與此同時(shí)，瓊海、博鰲等海南省內(nèi)城市的新房均價(jià)相比2009年初，也漲了近1倍。

　　其實(shí)在高燒之前，海南樓市已經(jīng)預(yù)熱許久。

　　2008年，海南省全年房地產(chǎn)開發(fā)投資189.31億元，增長(zhǎng)48.4%。2009年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)316.63億元，而2008年海南省全年財(cái)政收入的總和為317.17億元。

　　作為“國(guó)際旅游島”的開局之年，海南省房地產(chǎn)依舊昂首闊步。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2010年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資計(jì)劃完成330億元，同比增長(zhǎng)15%；商品房施工面積將達(dá)到2500萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25%，其中商品房新開工面積將達(dá)到900萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%。

　　在1月29日閉幕的海南省兩會(huì)期間，海南省省委書記衛(wèi)留成表示，海南“十一五”期間的重點(diǎn)是打基礎(chǔ)，“十二五”初期是快速發(fā)展的準(zhǔn)備階段，而“十二五”中后期則有望進(jìn)入快速發(fā)展期。要實(shí)現(xiàn)“快速發(fā)展”，單就GDP而言，年增長(zhǎng)速度不能低于14%或15%。

　　被衛(wèi)留成視為國(guó)際旅游島建設(shè)注入了強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力的海南把2010年GDP增速定為10%以上。

　　博彩業(yè)的突破

　　值得一提的是，草案對(duì)海南發(fā)展博彩業(yè)較此前的《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》有了進(jìn)一步突破，主張開發(fā)合理的有中國(guó)特色的博彩項(xiàng)目，用疏導(dǎo)的方法滿足人們娛樂(lè)和消遣的需求，吸引大批境外高端游客來(lái)海南休閑度假、娛樂(lè)和消遣，帶動(dòng)旅游業(yè)、娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展。

　　而在《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的表述中只稱海南可以試辦一些國(guó)際通行的旅游體育娛樂(lè)項(xiàng)目，探索發(fā)展競(jìng)猜型體育彩票和大型國(guó)際賽事即開彩票。

　　這意味著，外界備受關(guān)注的“賭場(chǎng)”并非不可能存在。

　　記者在飛機(jī)上遇到了兩位澳大利亞某公司的人員，據(jù)他們介紹正式來(lái)海南考察建設(shè)賭場(chǎng)的可能性。

　　除了博彩業(yè)之外，建設(shè)海南國(guó)際旅游島，是國(guó)家的重大戰(zhàn)略部署，規(guī)劃草案在政策、資金、項(xiàng)目安排等方面非常詳細(xì)。

　　如在投融資政策方面，將按照西部大開發(fā)政策；發(fā)行旅游企業(yè)支持債券。根據(jù)國(guó)家關(guān)于企業(yè)債券發(fā)行的規(guī)定和辦法，鼓勵(lì)和支持符合條件的海南省旅游企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

　　在財(cái)稅政策方面，將研究制定在海南境外旅客購(gòu)物離境退稅的具體辦法和離島旅客免稅購(gòu)物政策實(shí)施辦法，上報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行。積極引進(jìn)大型免稅集團(tuán)和大型商業(yè)公司建設(shè)、經(jīng)營(yíng)免稅店。

　　其他配套政策還包括，在海南省金融機(jī)構(gòu)開展景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)和門票收入等質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。