房價猛漲海南出重拳:捂盤惜售3天可踢出市場

來源：每日經(jīng)濟新聞     作者：蔡于博    2010-01-22

　　針對房地產(chǎn)市場混亂、房價漲速過快、投資投機性需求旺盛的現(xiàn)狀，海南省住房建設廳（以下簡稱海南省住建廳）拋出了或許是史上最嚴厲的懲罰手段。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者1月21日獲悉，海南省住建廳組織各市縣規(guī)劃局、房產(chǎn)局負責人召開會議，提出八方面確保海南居民住房問題，其中強調：對于捂盤惜售、炒房和哄抬價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，責令3天內(nèi)整改，逾期不整改的，將列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。

　　會議還強調，今年將新開工建設不少于10萬套保障性住房，建筑面積600萬平方米，往后逐年增加。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，海南此輪樓市火爆與上世紀90年代的泡沫有相似的背景，因此要警惕由區(qū)域發(fā)展規(guī)劃帶來的房地產(chǎn)投資過熱，并嚴格執(zhí)行“國11條”。

　　短期內(nèi)不缺房

　　針對市場混亂的現(xiàn)狀，海南省住建廳在上述會議強調，經(jīng)批準預售的項目應在10日內(nèi)全部公布房源并明碼標價，已銷售的商品房要及時開具發(fā)票，并辦理買賣合同備案及預告登記；會議還強調，如發(fā)現(xiàn)捂盤惜售、炒房和哄抬價格等行為，責令3天內(nèi)整改，逾期不整改的，將開發(fā)企業(yè)列入黑名單予以曝光，并踢出海南市場。

　　同時，未獲得預售許可的，不得以“內(nèi)部認購”、“預交誠意金”、“發(fā)放VIP卡”等任何含有預訂款性質的名義或方式進行促銷，一經(jīng)查實，即列入黑名單。

　　記者了解到，從1月18日起，海南省住建廳就要求各地住建局（房管局）會同工商、物價等部門開展房地產(chǎn)市場檢查整頓，檢查重點為已批準預售項目、未獲預售許可擅自銷售的項目。

　　海南省住建廳還要求，對已立項的房地產(chǎn)項目，各市縣要加快規(guī)劃許可、施工許可審批，加快推進建設進度，為市場提供持續(xù)充足的房源，滿足市場供應。

　　資料顯示，今年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資計劃為330億元，同比增長15%；商品房施工面積將達到2500萬平方米，同比增長25%，其中商品房新開工面積將達到900萬平方米，同比增長13%。

　　海南省住建廳的相關負責人強調，近期將有千萬平方米的商品房項目陸續(xù)達到預售許可條件，并投放市場，因此，海南短期內(nèi)不會出現(xiàn)房源緊缺的局面。

　　投資需求超一半

　　“你不交（誠意金）自然有人交，到時候你就沒房子買。”海口市某政府部門工作人員何力（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，誠意金、定金、預收款之類的繳費根本無法禁止，因為現(xiàn)在是市民在“搶房”。

　　何力表示，去年10月他準備在郊區(qū)買一套小戶型，但3個月后，房價已經(jīng)從5000元漲到7000多元，9萬元的存款已無法應付首付了。

　　他表示，在海口買房的人中，外地人居多，其中大部分來自江浙和東北。這也在一定程度上促成了開發(fā)商捂盤惜售、收取誠意金的行為，并抬高房價。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，海口市新建住宅銷售價格同比上漲13.4%，漲幅居全國第四；國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院也發(fā)布報告稱，在去年出現(xiàn)地價“商住倒掛”的四個城市中，海口位列其中。

　　海南省政協(xié)常委、海南大學中國經(jīng)濟理論研究所所長王毅武向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前海南省房地產(chǎn)市場的投資投機性需求已經(jīng)占一半以上，其中，文昌已達到80%。

　　他表示，優(yōu)良的海灣地帶已經(jīng)被大開發(fā)商瓜分完畢，目前的市場只是“小打小鬧”，由外地有錢人和中小開發(fā)商主導。

　　大開發(fā)商也開始行動。記者了解到，SOHO中國旗下的“博鰲藍色海岸”項目即將啟動銷售，該項目位于三亞博鰲論壇特別規(guī)劃區(qū)內(nèi)，包括115棟別墅。而此前，SOHO中國董事長潘石屹一直強調，戰(zhàn)略重點是北京和上海。

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　　引導資金投向高端服務業(yè)

　　“上述政策是否見效，目前還很難預計。”王毅武表示，海南省的房地產(chǎn)開發(fā)應該注重兩個層面——高端的旅游地產(chǎn)、低端的民生地產(chǎn)。

　　上述會議透露的消息顯示，今年海南省將新開工建設不少于10萬套保障性住房，建筑面積600萬平方米，往后逐年增加。廉租住房保障范圍擴大到中低收入住房困難家庭，租賃補貼標準原則上不得低于每戶每月300元。

　　會議同時表示，通過城市規(guī)劃管理，引導前來參與國際旅游島建設的投資商，將資金投向旅游高端服務業(yè)，推進國際旅游島建設發(fā)展。

　　向記者表示，上世紀90年代的房地產(chǎn)泡沫與此輪市場火爆的背景十分相似，即區(qū)域發(fā)展規(guī)劃推動市場火爆。

　　他表示，海南省的經(jīng)濟發(fā)展水平已經(jīng)難以支撐房價，應該嚴格控制投資規(guī)模和節(jié)奏，并執(zhí)行“國11條”中的各項調控政策。

　　王毅武表示，他將在即將召開的海南省“兩會”中提案，建議發(fā)放國際旅游島補貼，由中央和省級兩級財政承擔，用于提高當?shù)鼐用竦南M能力。

　　延伸閱讀：限地令兩月后或將解禁

　　在對近乎瘋狂的房地產(chǎn)炒作進行抑制后，海南可能將在3月底恢復賣地。

　　海南省發(fā)改委負責人1月19日接受本報采訪時透露，“國際旅游島”的實施藍圖——《海南國際旅游島建設總體規(guī)劃》將在1月底完成制訂，此后將提交國家發(fā)改委。按照初步計劃，如果該《總體規(guī)劃》能在3月底獲得國家發(fā)改委批準，則海南的商業(yè)性開發(fā)土地出讓將會在屆時“解禁”。

　　此前，海南省委書記衛(wèi)留成于15日下午宣布，海南暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　上述海南省發(fā)改委負責人解釋說，這“兩個暫停”是旨在防止在總體規(guī)劃出臺前島內(nèi)土地被過早圈占，不利于未來總體規(guī)劃的實施。

　　而一旦規(guī)劃獲批，賣地恢復，新的土地供應格局將引導海南新一輪的開發(fā)建設。

　　圍繞推進旅游島計劃和應對近期出現(xiàn)的地產(chǎn)風潮，海南官方連日召開會議。1月18日上午，五屆海南省政府第三次全體會議討論落實國際旅游島建設各項任務。同日下午，全省國土環(huán)境資源系統(tǒng)會議討論加強下一步土地管控政策。

　　為強化土地監(jiān)管，海南還將在1月25日前全面開展全省存量用地開發(fā)利用情況調查。

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　　竭制“真空期”圈地潮

　　“海南國際旅游島建設這盤棋如何布局，有待總體規(guī)劃的引導。在規(guī)劃獲批前的真空期內(nèi)，隨意批地上項目，會造成資源浪費為下一步發(fā)展設置障礙。”海南省國土環(huán)境資源廳一位負責人19日向本報記者解釋說，“省里的意思是，新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項目要待國家發(fā)改委正式批準總體規(guī)劃后再行啟動。”

　　這位負責人說，在未來恢復供地后，海南下一步土地供應將主要是圍繞國際旅游島項目進行，向旅游基礎設施、公共服務設施、各類旅游主題公園、高新技術產(chǎn)業(yè)等方面傾斜。

　　“國際旅游島成敗的關鍵是房地產(chǎn)業(yè)能不能穩(wěn)定持續(xù)地發(fā)展，如果瘋炒一陣房地產(chǎn)，最后造成新一輪泡沫的話，國際旅游島的藍圖就要大打折扣，甚至造成失敗的結局。”中國(海南)發(fā)展改革研究院院長遲福林19日對本報記者說。遲是《海南國際旅游島建設總體規(guī)劃》方案的捉刀者之一。

　　房地產(chǎn)是海南建省以來經(jīng)濟起伏的風向標。1992年海南爆發(fā)房地產(chǎn)炒作狂潮。高達800多億元的資金在狂潮過后化為500余幢“爛尾樓”。

　　17年后，噩夢似乎重來。由于巨量游資再度涌入島內(nèi)房地產(chǎn)市場，在今年1月4日國務院公布《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》后的5天之內(nèi)，海南省商品房銷量就達到了2008年全年的總和。

　　面對此形勢，海南省委書記衛(wèi)留成在上周五宣布“兩個暫停”，以期遏制圈地風潮。

　　控制移民式商品房供地

　　不過，前述海南省國土環(huán)境資源廳負責人強調，海南對土地供應也是有保有壓。

　　“近期特別將增加保障性住房的供地指標，控制普通商品房尤其是低端的移民式商品房項目的用地供應指標，嚴格防止圈地和賤賣土地。”這位負責人說。

　　據(jù)這位負責人解釋，海南，特別是三亞的住房產(chǎn)品結構比較特殊，多數(shù)是島外購買者用來度假的，將其看做投資也可以，將其看做自己的度假居所則是自主性需求。這一類商品房的開發(fā)具有移民性質的特點。

　　根據(jù)海南省國土環(huán)境資源廳統(tǒng)計，目前海南的土地總面積約354萬公頃，尚未開發(fā)利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8%.

　　大開發(fā)在即的海南，還在著手強化對存量土地資源的掌控。

　　海南省國土環(huán)境資源廳日前發(fā)出《關于嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置工作的通知》，要求海南省國土部門與土地受讓人在土地出讓合同中，依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。

　　對未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，將限期在1月25日前完成整改。拖欠土地價款的單位和個人在欠款期不得參與出讓土地競買活動。

　　前述國土廳負責人介紹說，從今年起，海南省各市、縣國土資源行政主管部門要按房地產(chǎn)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、基礎設施、其它等分類，將已供宗地的開發(fā)利用情況，包括成交價格、土地價款繳納、合同約定開竣工時間、實際開竣工時間和閑置土地處置情況等信息，通過“全國土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)”上傳，以預防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　海南還將對已劃撥和出讓國有建設用地的價款繳納情況進行全面清理，同時加大欠繳土地價款的追繳力度。

　　去年12月海南三亞房價環(huán)比漲幅居全國第一

　　1月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，去年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點。

　　分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：廣州19.9%、金華14.9%、深圳14.3%、海口13.4%、北京13.2%；與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是三亞5.1%、北京4.5%、溫州4.1%、海口3.3%、蚌埠3.1%。

　　而來自搜房網(wǎng)發(fā)布的非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，去年全年海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資287.9億元，同比增長44.3%，同比漲幅居全國第二位，僅次于山西；商品住宅完成投資261.78億元，同比增長51.9%，同比漲幅居全國第二位，同樣僅次于山西。

　　另外，去年全年海南商品房銷售面積560.34萬平方米，同比增長50.5%；商品房銷售額351億元，同比增長73.2%。其中，在國際旅游島上報國務院批準期間的12月份，海南全省商品房銷售面積124.69萬平方米，環(huán)比上漲158.80%。