海南樓價暴漲不知如何定價 衛留成喊踩剎車

來源：第一財經日報     作者：蔡于博    2010-01-21

　　海南國際旅游島戰略催生的樓市瘋狂現象正在引起當地政府高度警惕。

　　“一個人在非常興奮的時候，開車速度容易很快。這個時候怎么辦?那就踩剎車或把車停在路邊休息幾分鐘，總比撞人或翻車了好。”19日，海南省委書記衛留成在海南房地產形勢座談會上如此表達他對房地產市場的憂慮。

　　繼15日宣布暫停批地后，海南省國土環境資源廳和海南省住房建設廳短短幾日內再次連續出臺多項房地產市場調控措施，以期給不斷瘋漲的房價急劇降溫，這在海南歷史上并不多見。

　　不過，投資者依然在不斷涌入海南。

　　《第一財經日報》記者發現，在三亞，盡管還沒到旅游旺季，已很難找到房間住，必須提前一個禮拜預訂。

　　“很多游客都是抱著投資的心態來三亞的，我們接待了很多，大部分三亞的樓盤本身也有在做接待的工作。”海南三平國際旅行社有限公司副總經理林真慧告訴記者。

　　房價暴漲“始料未及”

　　衛留成在上述座談會上坦言，在國務院正式宣布建設海南國際旅游島近半個月以來，海南呈現出了省委、省政府始料未及的開發建設熱潮。大量熱錢涌入海南買房買地，引發了公眾對海南將重現房地產泡沫的疑慮和擔憂。

　　事實上，即使在國際旅游島戰略獲批之前，海南樓市也是投資客云集之地。

　　海南省政府的統計數據顯示，海口近60%、三亞80%多的商品房都是島外購房者購買的，雖然不少是受到海南獨特的熱帶環境的吸引，但也有相當一部分是以貸款的形式投資房產。

　　15日，海南方面宣布在海南國際旅游島建設總規正式獲得國家審批前，暫停土地出讓和審批新的土地開發項目。消息一出，海口、三亞及瓊海等多個地市房價應聲跳漲，一日一價，海口個別樓盤甚至一天上漲5000元。

　　海南省國土環境資源廳土地利用管理處處長程春滿昨日在接受本報采訪時表示，自海南國際旅游島戰略獲批以來，政府感覺海南的投資勢頭比較猛，有些沖動。程春滿表示，海南歷史上曾有過監管失控的教訓，供地一亂肯定會出問題。

　　七項措施調控樓市

　　目前海南省國土環境資源廳新出臺了調控房地產市場的七項措施，包括開展全省建設用地開發利用情況調查摸底，加強對保障性住房用地供應保障，制定土地供應管理規定，加強土地流轉二級市場管理和土地執法監察等。

　　為嚴格打擊房地產開發土地閑置和圈地炒地行為，海南從1月18日起展開全省存量用地開發利用情況調查。

　　同樣是在1月18日，海南省住房建設廳連續下發兩項通知，要求各市縣對2008年以來規劃報建的項目進行統計，掌握報建項目的開工、竣工、驗收、銷售、價格等情況，并開展房地產市場檢查整頓，重點對已批準預售項目和未達到預售許可擅自銷售的項目進行全面檢查整頓，2月底前全面完成。

　　海南方面還多次解釋，目前海南有充足的房源和土地資源，暫停批地不會影響市場供應。

　　開發商欣喜中迷茫

　　不過，業界對這些調控政策效果并不樂觀。海南置地實業有限公司總經理姚惠芬在接受本報采訪時認為，暫停土地出讓可以讓投資者冷靜一些，但并不能有效控制交易，因為目前海南的房產買賣一般都是現房而非期房，“事實上很多房地產交易不一定是通過土地交易，而是通過收購項目或股份收購來進行的。”

　　姚惠芬表示，海南房價在短期內出現“井噴”，讓開發商都始料未及。興業證券18日的研究報告也稱：“開發商對于目前海南的樓市在欣喜中也感到迷茫，已經不知道該如何定價，因為每一次提價之后依然是迅速地售罄，無法找到一個價格以達到合理的去化速度。”記者查詢海南當地很多項目看到，多個樓盤已經打出“售罄”的字樣。

　　上述報告稱，由于短期需求爆發，大部分樓盤供應斷檔或者開發商的捂盤行為將合力進一步推升海南房價。即使在幾個月之后由于需求回歸常態、供應增加以及銀根縮緊導致房價回落，但海南地產價格估值中樞上移是不爭的事實。