海南暫停土地出讓 房價瘋漲引爆炒地風

來源：中國經濟網     作者：蔡于博    2010-01-19

　　“急求三亞10畝以上土地，合作也可以。”“文昌海邊一線地357畝。價格合理，證件齊全。”打開海南購房網的土地出讓欄目，眾多類似的出售與求購的信息爭相躍入眼簾。日前，海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目，然而在房價暴漲的誘惑之下，二級市場上的土地轉讓也在上演著一幕幕瘋狂的好戲。

　　海南暫停土地出讓

　　“1月4日規劃獲批以來，大陸和境外的大量資金涌入海南來搶地，甚至有開發商找市縣領導要地。正是為了防止盲目審批和把握好建設節奏，海南省委省政府立即暫停了新的土地成片開發和大型主題旅游公園項目。”國務院特殊津貼專家、海南大學社會科學研究中心主任曹錫仁教授表示，這無疑是一個好消息，有利于促進海南的有序開發。

　　他表示，估計要待3月底4月初，國家發改委正式批準《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》后，土地出讓與審批將再行啟動。

　　在中國（海南）改革發展研究院海南研究所所長夏鋒看來，國際旅游島建設的成敗相當大程度上取決于旅游房地產市場的穩定，一旦十幾年的房地產泡沫重演，海南國際旅游島將受到毀滅性打擊。“對于土地這些重要的戰略資源審批權要統一上收到省上，不能過度下放，否則就會變成地方賣地熱。因此，省委省政府從長遠考慮來控制土地出讓，是保障海南國際旅游島可持續發展的必要舉措。”

　　不過，在官方土地政策收緊的背后，二級市場上的土地交易更顯活躍。

　　二級市場土地交易火爆

　　“亞龍灣200畝地出讓，旅游用地，有意請來電。”“文昌海邊一線地357畝。價格合理，證件齊全。”“急求三亞10畝以上土地，合作也可以。”打開海南購房網的土地出讓欄目，眾多類似的出售與求購的信息爭相躍入眼簾。

　　筆者以尋求合作洽談的身份與多名信息發布者聯系后發現，近來海南二級市場上的土地交易十分火爆。其中一塊位于亞龍灣的地塊出售信息剛剛在去年12月27日掛出，不到三天時間，就已經出手。而其余地塊也多在十天左右就已經出手。

　　“你要的三亞那塊地早賣了，不過我手頭還有其它的地，現在海南的地大家都搶著要，你要是真想買，來了三亞再給我電話吧。”一位不愿透露姓名的賣主急匆匆地掛斷了筆者的電話。

　　從價錢來看，出讓的地塊看起來并不貴，以一塊位于三亞灣國光豪生度假酒店附近的地塊為例，總價1700萬，地塊面積為5畝。據業內人士測算，預計其樓面地價超過5000元，至少將賣到萬元以上才能保本。不過，現在附近的項目已經賣到了2萬元以上。

　　“只要是三亞的住宅用地，300萬/畝左右的均價我就要了。”之前在網上求購三亞地塊的葛先生新近剛剛從朋友手中買了一塊迎賓路的住宅地，單價80萬/畝。下一步，他還打算買100畝以內的住宅用地，但對于買地用途則不方便透露。

　　據業內人士透露，轉讓者多是一些小開發商。在上一輪泡沫中，很多土地資源以灰色交易的方式被實際沒有能力開發的企業拿去了，這種地往往會轉讓；另一些是低谷時期買的地，土地升值之后被拋出獲利。接手的不排除是外地的一些想進入海南的開發商。之所以這些地塊的價錢看起來并不貴，主要與一些地塊存在糾紛、手續不全等問題有關。

　　海南富力灣營銷策劃部副總索穎表示，二級土地市場的火熱情形大約出現在去年初，但轉讓的規模都不大，一般為數畝大小，最大的也就幾百畝。“在海南的房地產市場，太小的地塊開發不起來，所以不如賣掉。”

　　房價瘋漲助推“炒地風”

　　二級土地市場緣何出現這種火爆的情形？“近來要買地的人也特別多。不過，你看看現在的樓市就知道了，大家都像在菜市場賣白菜一樣。”賣主王先生直言。

　　自年初海南旅游島規劃獲批以后，海南的房價又開始了一輪瘋漲。以位于三亞市海坡渡假區的二線海景項目“三亞金中海藍鉆”為例，該項目于去年12月底開始內部認購，到現在八成的房子已經賣掉。據售樓小姐介紹，自去年12月末開盤到現在，三個星期的時間內，他們進行了兩次提價，漲幅達六七千，目前精裝修帶家電的二線海景公寓均價已經高達38000元。

　　三亞灣的紅樹林項目今年以來也歷經了提價與降低折扣的過程。據了解，該項目上周普遍調價10%左右，而一次性付款的折扣則由本月初的85折提至88折，本周一又從88折提至91折。

　　“上午一個價，下午變成另外一個價，現在確實是比較普遍的現象。”海南一大型開發企業的策劃經理表示。

　　一邊是提價，一邊是捂盤惜售。某樓盤銷售經理告訴筆者，在五指山附近的一個項目近期便暫停對外銷售。而周邊的房價已經從此前的3000元/平方米，漲至6000元/平方米。不過，有業內人士表示，捂盤惜售的大多是小開發商，一個項目賣完后基本便無樓可賣。

　　專家呼吁規范二級市場土地交易

　　在曾經歷過上一輪海南“房瘋”的獨立財經評論人袁劍看來，上一輪“炒地”與如今的“炒地”大不相同。“那時房地產市場還沒形成，也沒有實體經濟作為支撐。有的炒地者連土地證都沒有，就開始倒賣合同。”袁劍表示，從投資的角度來說，炒地要比建房賺錢來得更快。不過，20年過去后，現在的市場已經比較規范，接盤的能力也非比往日。

　　“土地經過一輪又一輪的炒賣之后，肯定會抬高房價。”袁劍直言。

　　“應該說，二級市場上的土地交易一直都有，也是各地普遍存在的現象。不過，海南房價上漲使其現在更易出手。”曹錫仁表示，值得注意的是，目前在二級市場上的土地交易很不規范，有的在沒有任何投資的情況下炒地；有的連公司帶土地一齊出讓，通過變更法人代表的方式，逃避相關稅費。曹錫仁建議加大土地出讓后的開發利用監管力度，如果實在開發不了需要轉讓，應該對開發商進行嚴格的審查。

　　中國土地礦產法律事務中心專家鐘京濤此前亦對媒體表示，國家的相關法律政策對囤地、“只倒地、不開發”問題都有規定，但就是很多政策執行得不到位，這需要政府加強監管，開發商也需要自律，還應發動社會公眾進行監督。