銀監(jiān)會明確二套房貸從緊 摩根大通稱房產(chǎn)現(xiàn)拐點

來源：東方早報     作者：許甲猛    2010-01-14

以效果而言，中國政府這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策成績來的太快、好得離譜。

　　昨天六部委在國新辦舉行的發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星的表態(tài)徹底澆滅了還心存僥幸者的期望，二套房貸一律從緊，首付至少40%。這就意味著，去年還在重申的優(yōu)惠不變、改善型住房比照第一套之類的條件全部一筆勾銷。

　　就算還稱不上360度，但房地產(chǎn)政策一夜之間發(fā)生的措辭轉(zhuǎn)變實在驚人。前兩天地方政府還在響應(yīng)“國四條”號召，對改善型住房繼續(xù)優(yōu)惠，可最新的“國十一條”里改善型的字眼就消失，地方政府立即宣布要修改政策了。

　　由此看出，經(jīng)歷從2004年到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場起起伏伏，官方總結(jié)出了歷史經(jīng)驗：所謂宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)而言，一步步來效果并不明顯，要調(diào)就必須一步到位。

　　去年年底少許試探了下，取消轉(zhuǎn)讓住房稅費優(yōu)惠，沒料到開發(fā)商們還是一意孤行，繼續(xù)制造地王，賣房子的業(yè)主更是借機漲價，將稅費轉(zhuǎn)嫁到房價上來。

　　于是到了今年，干脆來個“國十一條”。

　　實際上，逐字逐句看文件，雖然具體政策條文前后有變化，但精髓其實從未發(fā)生改變。從溫家寶總理去年12月初發(fā)言開始，“穩(wěn)定市場預(yù)期”這句話一直被放在了重要位置。供應(yīng)量的提高需要多造房子，沒個一年半載效果出不來，但一旦購房者預(yù)期改變，不買房子了，就能直接影響市場平衡。

　　果然，“國十一條”之后，效果馬上顯現(xiàn)，預(yù)期不但穩(wěn)定了，甚至還發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

　　首先是全國住宅成交量集體下降。成都成交量從四位數(shù)跌到三位數(shù)；廣州最絕，連續(xù)5天零成交。這證明全國購房者不著急買房了，等著房價往下降。

　　然后是經(jīng)濟學家們的集體看空。摩根大通的李晶說拐點到了；曾經(jīng)在摩根士丹利工作，后來獨立的謝國忠說泡沫馬上就要破了。

　　老外們使勁把自己手上的物業(yè)變賣，中國公司原來接盤覺得撿著便宜了，現(xiàn)在也開始心存疑惑。有開發(fā)商已表達擔憂：“不會又出來個WK之類的公司提前降價吧？”

　　有關(guān)泡沫這個問題，住建部副部長齊驥是這樣回答的：“這個問題比較復(fù)雜，很難一句話說清楚。我理解經(jīng)濟學里面‘泡沫’的術(shù)語，更多的是描述資產(chǎn)價格和價值相背離。我們必須看到在中國的一些熱點城市特別是沿海大城市當中，商品住房的價格偏高。”

　　既然是“偏高”，顯然政府心目中有個“合理”值，至于什么價格才是“合理”，等到下一次調(diào)控就知道了。

　　任何事物一旦過火就需要降溫，但對一個病人而言，過快地下一劑太猛的藥只怕也很傷身。房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定對迫切期待“居者有其屋”的老百姓而言更重要，為剎住高房價而一棒子將所有人換大房子的念頭喝止，甚至澆熄事關(guān)60多個行業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，恐也矯枉過正。

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　　摩根大通(小摩)中國證券和大宗商品主席李晶昨天在北京的媒體見面會上對早報記者表示，去年年底至本月中國政府出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策，目前中國房地產(chǎn)市場的交易量拐點已經(jīng)出現(xiàn)。李晶認為，如果近期交易量上不去，中國房地產(chǎn)市場的價格將會出現(xiàn)下行，其中北京、上海的高檔商品房的價格將首先回落，幅度為10%-15%。

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　　上述報告稱，在上海，去年第四季度住宅市場購買熱情仍然高漲，高檔公寓租金也相應(yīng)上漲1.8%至每月147.8元/平方米。

　　在北京，一些高檔公寓開發(fā)商計劃將項目提早開盤入市。這導(dǎo)致2009年第四季度高檔公寓供應(yīng)量激增，同時平均售價較上季度增長10%，達到36299元/平方米。高檔公寓租賃市場受冬季需求下降的影響，該季度平均租金為每月89.4元/平方米，較上季度下跌3%。

　　在廣州，第四季度一手高檔公寓售價繼續(xù)上漲，達到24722元/平方米，但漲幅由第三季度的12.4%放緩至7%。由于房源供應(yīng)充足而需求增長緩慢之下，高檔公寓租金下滑1.8%，至每月51.6元/平方米。

　　在深圳，一手高檔公寓去年第四季度銷售價格環(huán)比上升11.5%，達到34846元/平方米。而高檔公寓租金環(huán)比適度上漲2.8%至每月60.9元/平方米。（劉秀浩）