大量資本蝗蟲涌入 18年后海南如何避免第二輪泡沫？

來源：中國網     作者：許甲猛    2010-01-11

國務院近日公布了《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，將海南國際旅游島建設的目標定為：到2020年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。

　　海南再次成為中國資本追逐的熱土，國際旅游島概念的利好正在助推海南島成為資本蝗蟲爭相奔涌的洼地，房地產更是在這輪資本盛宴中，獨占鰲頭。知名的開發企業早已經提前布局，非官方數據表明，目前至少有超過4700多億元的資金在銀行系統流動到海南大肆圈地。涌入資金竟然是1992年的十倍，顯然，海南在演繹中國壯士死前的豪言：18年之后又是一條好漢!18年前，海南地產泡沫破裂，讓潘石屹、馮侖等萬通六君子灑淚而去，而今恰好18年海南地產果然重生，但這么多的資本蝗蟲的涌入，會不會又讓18年前的慘淡局面再度重演呢?

　　重溫18年前那場慘劇，好漢始終難以忘卻：上世紀90年代海南是中國最為典型的爛尾樓之島，全國各地淘金者都想在海南掘第一桶金子，上千家房地產公司都在那里炒地，包括現在很出名的一些地產大鱷以及所謂的地產界的業界領袖，炒地就像擊鼓傳花，把地價不斷抬高，接到最后一棒的就是最大的失敗者，拿了地再來蓋樓的就更是最大的傻瓜，在第一輪朱镕基宏觀調控的政策高壓下，死得極慘，從三亞到海口，整個海南島遍地都是爛尾樓，可謂凄凄慘慘戚戚。

　　18年后，海南的房地產是否還會延續上世紀悲劇呢?

　　首先，這輪好漢重生，可能會吸取上一世的教訓，極力避免炒樓炒地皮的行為。就是說，上世紀90年代搞的那一套“擊鼓傳花”方式將地皮和樓花輪番炒作應當極力避免。海南省省長羅保銘在發布會上表示，海南完全能夠掌控房地產業有序發展。但是，蜂擁而入的資本蝗蟲在短期內炒高地皮的行為并不罕見。盡管不少人認為很多房企進入不是炒房炒地皮，但土地確實被炒高了。

　　其次，建設國際旅游島并不是建成國際居住島，從現在我們看到的官方數據，1992年海南房地產熱潮時，官方認可的資金是400億元，目前涌至海南的房地產資金超過那次的10倍，而且都是實力強大的大集團。再來看在海南的購房者都是來自島外的投資者，特別是來自北方的投資者。“國際旅游島做好的焦點就在于房地產業能不能穩定持續的發展。”中國(海南)改革發展研究院院長遲福林說，“如果瘋炒一陣房地產，最后造成房地產新一輪泡沫的話，國際旅游島就要大打折扣，甚至是失敗的格局。”一個完全依靠房地產來崛起的海島經濟，必將會被不斷上升的高房價所捅破，最后將再現上世紀90年代的慘景。

　　第三，能否真正的與旅游產業協調發展，確實是一個問題。盡管國務院出臺的《意見》強調，要保持房地產業平穩健康發展，科學規劃房地產業發展類型、規模和速度，鼓勵發展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。穩步發展滿足避寒、療養等不同需求的度假居住型房地產。確實，海南島是中國唯一的熱帶海島，成為避寒和旅游的天堂，這里房子是有些價值，現在資本蝗蟲在中央魚貫而出的打壓房地產政策的時候，終于找到一塊洼地和避風港，不至于被趕出樓市而無處可去禍害實體經濟。

　　國務院出臺政策的初衷并不是鼓勵大量發展房地產居住項目，而無止境的大量蓋住宅，海南地方政府如果一味追求土地財政(去年三季度，土地出讓金收入達52億元，占政府性基金收入近八成)，而沒有嚴守規劃，一次性地把土地價格炒得飛高，追求眼球利益，后果將極為嚴重。

　　海南的房地產市場也是與中國整個房地產市場密切相關的，中國整個房地產市場現在都籠罩在政策烏云壓頂的恐慌境地，海南房地產市場能不能豁免呢?要知道，人們對上世紀90年代海南泡沫破裂就是從政策調控開始的，這些問題只能留給未來解答，但可以肯定的是，如果第二輪泡沫泛起，海南房地產也會受到宏觀政策“照顧”。

　　第四，迪拜債務危機就是先例，迪拜主權債務危機，就是大量向全世界借貸開發各類奢侈的房產項目和大型房地產項目，建立在沙漠上的房地產終于抵不住全球金融危機的沖擊。如果海南不是有理性的持續開發，迪拜的今天就是海南的明天。當然，這里并不是說迪拜就死翹翹了，迪拜還有可能咸魚翻身，然而，迪拜泡沫破裂的確也傷筋動骨。海南如何避免泡沫，投資者和管理層應當深思。