房地產(chǎn)泡沫將破裂 王石稱萬科已做好準(zhǔn)備

來源：東方早報(bào)     作者：許甲猛    2009-12-22

萬科董事長(zhǎng)王石稱住宅產(chǎn)業(yè)化是全行業(yè)趨勢(shì)。

　　王石稱“寧可慢半拍也不做房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者，全球前十大開發(fā)商都將是中國(guó)企業(yè)”

　　在2009復(fù)旦大學(xué)EMBA同學(xué)會(huì)年會(huì)上，萬科董事長(zhǎng)王石再次表達(dá)其對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的憂慮。他稱，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個(gè)泡沫終將破裂。而萬科為此已經(jīng)提前準(zhǔn)備。

　　萬科重點(diǎn)做剛性住宅

　　王石稱自己對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也感到驚訝，盡管現(xiàn)在有中央一道道的對(duì)房地產(chǎn)下限令。但今年一年放了10萬億元的貸款，產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫也是必然的。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在某些一線城市的樓盤銷售80%是投資者，這是很可怕的。“目前全國(guó)二三線城市還沒有泡沫，但是我非常擔(dān)心這種泡沫向二三線城市蔓延，這就非常像日本的泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代。”

　　王石稱，萬科曾經(jīng)做了一個(gè)計(jì)算，按照現(xiàn)在北京、上海的房?jī)r(jià)，來看北京、上海總體地價(jià)。日本房地產(chǎn)泡沫破裂前，地價(jià)可以把美國(guó)買下來，“我們現(xiàn)在有這種趨勢(shì)，這是很可怕的。”

　　萬科早就說過，制訂的一個(gè)原則就是不追求暴利，利潤(rùn)超過20%不做。日本的第二大住宅開發(fā)商，技術(shù)開發(fā)專利幾千項(xiàng)，得到的嘉獎(jiǎng)令掛了一個(gè)屋子，就是因?yàn)樵谂菽臅r(shí)候高價(jià)拿了幾塊地，最后被迫重組，被豐田地產(chǎn)收購(gòu)，創(chuàng)始人提前退休。

　　王石表示，不管現(xiàn)在怎么好，這個(gè)泡沫總是會(huì)破的，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不僅要看今年、明年，還要看到十年之后。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)是副部級(jí)的干部出來表示我買不起房子，這意味著什么？我昨天見了東莞市一位市領(lǐng)導(dǎo)也說，買不起房子。這意味著什么？我們不得不準(zhǔn)備著。”

　　萬科今年常被媒體評(píng)論沒有趕上樓市高漲的行情。

　　“如果外界說萬科踏錯(cuò)步了，我非常高興。我高興慢半拍，這是對(duì)明年、后年的準(zhǔn)備。”王石說，“寧可慢半拍，萬科需要做到三點(diǎn)，首先是不追求暴利，第二絕對(duì)不做價(jià)格的領(lǐng)跑者，第三重點(diǎn)研發(fā)剛性住宅需求。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化的時(shí)候，或者突然不好的時(shí)候，我們?cè)趺崔k？所以我們要研究剛性需求。”

　　所謂的剛性住宅需求，指的是年輕人要結(jié)婚的，要生小孩，大學(xué)畢業(yè)要找房子等，“市場(chǎng)再不好的時(shí)候，他們也要解決棲息地的問題，他們需要的是什么？我們就做這個(gè)。”

　　萬科可進(jìn)美國(guó)做住宅

　　萬科確定單純進(jìn)行住宅開發(fā)的決策后，已經(jīng)連續(xù)數(shù)年成為中國(guó)房地產(chǎn)老大。不過在今年，萬科榜首位置開始受到威脅，對(duì)此王石稱，萬科目前已經(jīng)不僅僅滿足于數(shù)量上的增長(zhǎng)，而在建筑質(zhì)量上走出中國(guó)。另外，王石預(yù)測(cè)，未來五年內(nèi)，全球前十大開發(fā)商都是中國(guó)的。

　　王石表示，有關(guān)大小的問題，很多人都和萬科比，說馬上要超過萬科。因?yàn)樗麄儾恢廊f科擁有什么，萬科已經(jīng)不是在數(shù)量上的增長(zhǎng)了，萬科在蛻變，蠶蛹已經(jīng)快變成蝴蝶了。在未來5年內(nèi)，前十大的開發(fā)商都是中國(guó)的，但是你能不能做到質(zhì)量上也在國(guó)際上排前十位呢？有幾個(gè)呢？

　　王石表示，萬科將可以進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行住宅開發(fā)。“中國(guó)這么大的市場(chǎng)，你集中精力做一件事就不得了，這個(gè)市場(chǎng)造就了中國(guó)的企業(yè)，當(dāng)然也造就了中國(guó)的企業(yè)家，我們集中資源后突然發(fā)現(xiàn)，面對(duì)國(guó)際商家的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)世界500強(qiáng)。我們?cè)谖磥?0年我們會(huì)再次蛻變，我們可以利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，利用國(guó)際上最優(yōu)秀的資源進(jìn)行組合。在綠色建筑方面，我相信經(jīng)過萬科30年的努力，我們不但會(huì)為中國(guó)的消費(fèi)者提供最優(yōu)秀、環(huán)保的綠色住宅，我們也可以給國(guó)際上其他的國(guó)家，包括工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家提供綠色的環(huán)保住宅。”

　　王石稱，萬科將以開放的心態(tài)對(duì)待自己的技術(shù)和產(chǎn)品。

　　“第一，萬科是一個(gè)透明的平臺(tái)，同行來交流是完全開放的。第二，萬科的專利技術(shù)，廠家來使用，我們是不收任何專利費(fèi)的。因?yàn)槲覀冋J(rèn)為只有行業(yè)上全部去做才可以，而不僅僅從企業(yè)自身利益角度出發(fā)，這是我們的態(tài)度。只有所有人都用起來了，才是整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。我舉了一個(gè)例子，谷歌的地球搜索，收費(fèi)了嗎？沒有。萬科鼓勵(lì)大家都來使用的結(jié)果是什么？這樣萬科就成為了行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)制訂者。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的三個(gè)境界，產(chǎn)品、品牌、標(biāo)準(zhǔn)。不要看的我們非常大公無私，其實(shí)也是非常有私的。”

　　住宅產(chǎn)業(yè)化迅速拓展

　　參加年會(huì)前，王石剛從哥本哈根氣候會(huì)議返回。他表示，根據(jù)中國(guó)所承諾的減排目標(biāo)，住宅產(chǎn)業(yè)化將由政府進(jìn)行推動(dòng)，并且在全行業(yè)推行。

　　王石稱，去年7月份他專門到了亞馬遜河，一方面看森林被砍伐的情況，一方面了解保護(hù)沒有被砍伐的情況。了解到的數(shù)字是，現(xiàn)在國(guó)際上合法、非法砍伐的木材70%流向中國(guó)，留在中國(guó)70%的木材是在建筑工地上，建筑工地上的70%是住宅開發(fā)工地。

　　而萬科從2007年就開始探索住宅產(chǎn)業(yè)化，減少木材產(chǎn)品的使用。

　　比如說現(xiàn)在傳統(tǒng)的方法是用木模來扎鋼筋，澆灌混凝土。萬科使用的方法是鋼模，使用鋼模每平方米節(jié)約木材87%。

　　2007年開始，萬科陸續(xù)從上海開始投放市場(chǎng)，從2萬平方米，到今年投放60萬平方米，計(jì)劃明年投放120萬平方米。哥本哈根會(huì)議之后，已經(jīng)增加到200萬平方米，按照的計(jì)劃，到2014年，萬科不再用傳統(tǒng)的方法進(jìn)行施工，實(shí)現(xiàn)全部住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　“我們的節(jié)能是可以換算成碳減排的，一方面提高施工效率減少污水排放，減少垃圾，減少電力使用，其實(shí)這就是減少碳排放。另外減少木材的使用，因?yàn)槟静挠衷诠烫迹@個(gè)對(duì)碳減排的貢獻(xiàn)是很大的。”

　　以萬科新遷入的總部大樓來說，使用冰蓄冷的空調(diào)，也就是說在晚上利用低用電期把水變成冰，在白天的時(shí)候，將冰變成冷風(fēng)保持大廈的溫度。整個(gè)大廈15%是用光伏發(fā)電的，按照光伏發(fā)電設(shè)計(jì)的年發(fā)電量是3000萬度。整個(gè)大廈當(dāng)中，找不到一片木材。“包括我們的辦公桌、地板、壁櫥等等，找不到一片木材……”

　　11月26日，國(guó)家發(fā)改委副主任謝振華代表中國(guó)對(duì)外承諾，在2020年，中國(guó)GDP單位碳減排減少40%-45%。政府會(huì)采取一系列這方面的措施，會(huì)促進(jìn)行業(yè)住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)。對(duì)比這一時(shí)間表，相信到時(shí)候萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的全部完成會(huì)提前。

　　由于減排目標(biāo)的推動(dòng)，產(chǎn)業(yè)化將在房地產(chǎn)行業(yè)上迅速拓展開來。“原來我們計(jì)劃到2014年，萬科和同行加起來只有10%的話，現(xiàn)在看起來就不是10%，也是20%、30%、40%，甚至50%、60%，這樣對(duì)我們整個(gè)2020年GDP單位碳減排的目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)將做出非常積極有分量的貢獻(xiàn)。”