社科院：明年房貸方向不變 地產股崛起？

來源：中證網     作者：許甲猛    2009-11-17

社科院昨日發布《2009-2010住房綠皮書》。針對最近熱議的房貸問題，社科院財貿所城市與房地產研究室主任倪鵬飛在綠皮書發布會上預計，房貸優惠政策的方向不會發生改變。

　　綠皮書指出，未來一年土地價格仍將持續上漲，住房市場將呈現震蕩增長的發展態勢。

　　方向不變不等于不微調

　　在分析明年住房調控政策走向時，倪鵬飛表示，從宏觀經濟的情況來看，經濟的發展還需要房地產的帶動，因此明年國家的房地產政策，特別是優惠政策不會有太大的改變。

　　倪鵬飛表示，優惠政策的方向不變，但同時應做適度的微調，尤其要加強監管，“未來房貸政策可以在某些方面做適度微調，比如限定二手房出售的時間問題。”

　　“住房消費的優惠政策不是過了，而是還要進一步加強，當然在促進消費的同時，也應該抑制投機。”倪鵬飛指出。

　　綠皮書分析指出，盡管今年上半年過快、過多釋放的流動性引發了通貨膨脹預期，但是經濟的回穩能力還有待提高，決策層不太可能做出緊縮流動性的決策，而可能“內緊外松”，即繼續實施寬松的貨幣政策，利率在較低的水平上運行，但包括銀行機構在內的金融體系內部會緊縮流動性。

　　具體到房地產開發貸款利率，綠皮書認為，明年不同類型住宅的開發貸款利率可能有不同程度的上調，特別是豪華住房開發的貸款利率將會有所提高。

　　土地價格明年仍將上漲

　　對于與房價息息相關的土地價格，綠皮書預測，明年我國土地價格還可能進一步提升。

　　綠皮書分析，在宏觀經濟趨好、房地產業政策寬松、房地產市場回暖的背景下，房地產開發商對市場的預期偏向樂觀，資金壓力也已經得到緩解，購地能力和意愿大大上升，因此對土地的需求還會繼續回升。而在供給方面，地方政府希望通過房地產業拉動經濟增長，一下階段的土地供給力度會進一步加大。在供需趨升的情況下，不僅土地交易面積會有所增加，土地價格也會出現一定程度的上升。

　　倪鵬飛認為，根據現行的貸款制度，一般在年初的時候金融機構會放量貸款，需求者和供給者手上資金都會大大增加，在明年年初通貨膨脹預期增強的情況下，土地價格在明年一季度末或者二季度初時候會有一波高漲。

　　綠皮書指出，在沒有出現新的重大外部沖擊的情況下，受前三季度銷售量與價格增長過快及開發企業資金壓力較小的綜合作用，今年四季度住房市場可能有一個銷售量回落和價格小幅調整的過程，但房地產投資開發則繼續上升。（記者張牡霞）

　　地產板塊已步入調整期

　　由于行業政策的不明朗，10月份以來，房地產板塊的走勢明顯弱于大市，進入調整期。

　　房地產行業對政策和資金的敏感度極高，未來需要更多關注的是優惠性購房政策（包括二手房）何時發生變化及發生怎樣的變化以及貨幣政策的變動方向(主要是信貸和利率)。一旦政策和資金發生對行業有負面影響的變動，房地產板塊的波動將會加大。

　　近期房貸收緊、二次房貸優惠政策有變的傳聞不斷，房地產受到負面影響，走勢步履蹣跚。上周大盤已經逼近3200點，而整個房地產板塊卻是無力上漲。萬科、保利地產等龍頭股的集體進入調整，股價無力重返前期高點。

　　雖然地產股短期走勢低迷，但部分機構的觀點依然樂觀。中信金通證券、方正證券、國信證券等多家券商認為目前投資者對于房地產股的分歧較大，預計該板塊在相關消息明朗后有望呈現階段性機會。10月底，A股市場房地產股平均靜態市盈率在30倍左右，2010年動態市盈率在20倍左右，地產板塊仍有一定估值優勢。（每日新報）