島外投資者撐一片天 知名開發商海南圈地

來源：中國網     作者：許甲猛    2009-11-11

預熱國際旅游島開發商海南圈地待漲

　　編者按：提起海南的房地產，很多人會自然而然地想起上世紀90年代的海南，熱火朝天的炒房炒地終于吹破了房地產泡沫，800多億元資產化為550多座“爛尾樓”，給銀行體系造成了大量的不良資產，一些問題甚至遺留至今。這次，憑借“國際旅游島”的概念，眾多開發商再次涌向海南，爭先恐后地圈地造樓。他們賭的仍然是一個“預期，”預期五年，十年或更長時間，海南會……

　　因此，我們不得不提醒相關部門和投資商們，“前事不忘，后事之師”，千萬不要“好了傷疤忘了疼。”

　　挾著國際旅游島的概念，海南再次進入人們的視野中心。上周，國際旅游島將獲批的傳聞一出，股市就聞風而動，海南概念板塊一起漲了起來。但實際上，對國際旅游島反應最快的還是房地產開發商。在國際旅游島正式獲批之前，各大知名房企早把好地塊“瓜分”得一干二凈。在記者最近的實地調查中發現，房地產商們基本“圈地”完畢，就等國際旅游島項目落地了。

　　海南早在2002年6月就進行了建立國際旅游島的可行性研究;去年5月海南國際旅游島建設行動計劃由海南省政府正式發布，并希望獲得來自中央的支持。據有關人士透露，《海南國際旅游島規劃綱要》即將于本月獲批。

　　而在海南通過旅游振興區域經濟的計劃“蓄勢待發”之際，與海南旅游“同氣連枝”的另一大支柱產業——房地產早已風生水起。記者通過實地調查發現，雖然十多年前的那場海南樓市泡沫余威尚存，但在國際旅游島的藍圖下，海南的二次開發已經開始演繹，不過在地方政府及開發商努力抓住新一輪發展機遇的同時，也有必須正視的風險和需要沖破的瓶頸。

　　誰在圈地?知名開發商搶灘價格洼地

　　“海南的土地價值高但價格不高。”在海口首創西海岸房地產開發公司的前期招商部總監楊靜宇看來，這是近年來來自廣州、上海、北京、香港等大城市的知名開發商紛至沓來、進駐海南的主要原因。

　　就拿他正在做的海口西海岸新區項目來說，屬于北京首創與海口市政府合作進行土地一級開發，規劃有6563畝沿海土地，其中首創負責在那里興建一個海口的行政中心，其余用地則推向市場，如10月中旬又掛出一批地塊。而據了解，目前已有如萬科、富力、天鴻等20多家企業“扎堆”在西海岸新區。

　　“今年5月就做過專場推介，邀請了179家開發商，有濃厚興趣的79家，后來安排看地，忙得時候每個月都要接待10家左右。”楊靜宇很坦率，如此大體量的土地，操作很定有個過程，“我們的底價也不高，每畝130萬至140萬元，折合樓面價僅一兩千元，但是開發商肯定樂意搶占位置好的地塊，價格最后也被飆到每畝300萬至400萬元。”

　　海南的另一大城市三亞也是如此，如2007年開始放地的海棠灣9月時又舉起了今年的首次土地出讓大旗，掛牌出讓的約292畝酒店用地的起始價為每畝233萬元。不過，相對于其首期推地時每畝97萬元的底價已經漲幅驚人。“有開發商追捧的話，自然價格價格會追高。2007年時這里每塊土地的中標價都在每畝100萬元以下，到了2008年就因為競爭激烈而被抬到每畝200萬元以上，今年的底價就是根據去年的中標價來制定的。”有三亞的市場人士向記者介紹。

　　據了解，正是在2007前后的幾年間，開發商在三亞掀起了第二輪的圈地潮，和黃、雅居樂、富力、保利、中糧、萬達、魯能、今典等知名企業均榜上有名。可以說，三亞周邊可利用的海岸線上，已經插滿了國內各大開發商的旗幟。更何況，他們的圈地成本很低，部分企業還是協議拿地，樓板價不過每平方米幾百元。

　　記者拿到的一則數據還顯示，海南的土地總面積約354萬公頃，尚未開發利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8%。雖然也非小數目，但考慮到如中部有對農村耕地、森林山地等的保護，甚至一些地區有火山噴發帶、控制填海造田等所形成的限制，還有海南整體的城鎮化率還偏低，目前所推出的沿海土地便往往帶有稀缺性、排他性，甚至唯一性，這也被業內認為是開發商樂于在海南搶占有利地形的原因之一。

　　不過，海南當地的一些開發商已經對土地市場的不斷升溫感到惱火，“地價越來越貴，加上海南現在推出的地塊往往具備一定規模，即便單價可以接受，總價也很高，同時，項目體量大的話，投資額也大，反正我們是拿不起了。”

　　“海南以前有靠背景拿地，甚至先高價搶占土地資源、其實不開發只炒賣的企業，但是隨著土地出讓的公開化及市場專業度、成熟度的提高，他們被具備實力的國有大中型企業、上市房企所取代已經成為趨勢。”一位海口的開發商向記者直言。