預(yù)熱"國際旅游島" 開發(fā)商海南圈地待漲

來源：上海證券報(bào)     作者：許甲猛    2009-11-11

　　編者按：提起海南的房地產(chǎn)，很多人會(huì)自然而然地想起上世紀(jì)90年代的海南，熱火朝天的炒房炒地終于吹破了房地產(chǎn)泡沫，800多億元資產(chǎn)化為550多座“爛尾樓”，給銀行體系造成了大量的不良資產(chǎn)，一些問題甚至遺留至今。這次，憑借“國際旅游島”的概念，眾多開發(fā)商再次涌向海南，爭先恐后地圈地造樓。他們賭的仍然是一個(gè)“預(yù)期，”預(yù)期五年，十年或更長時(shí)間，海南會(huì)……

　　因此，我們不得不提醒相關(guān)部門和投資商們，“前事不忘，后事之師”，千萬不要“好了傷疤忘了疼。”

　　⊙記者 李和裕 ○編輯 王曉華

　　挾著國際旅游島的概念，海南再次進(jìn)入人們的視野中心。上周，國際旅游島將獲批的傳聞一出，股市就聞風(fēng)而動(dòng)，海南概念板塊一起漲了起來。但實(shí)際上，對(duì)國際旅游島反應(yīng)最快的還是房地產(chǎn)開發(fā)商。在國際旅游島正式獲批之前，各大知名房企早把好地塊“瓜分”得一干二凈。在記者最近的實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商們基本“圈地”完畢，就等國際旅游島項(xiàng)目落地了。

　　海南早在2002年6月就進(jìn)行了建立國際旅游島的可行性研究；去年5月海南國際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃由海南省政府正式發(fā)布，并希望獲得來自中央的支持。據(jù)有關(guān)人士透露，《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》即將于本月獲批。

　　而在海南通過旅游振興區(qū)域經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃“蓄勢(shì)待發(fā)”之際，與海南旅游“同氣連枝”的另一大支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)早已風(fēng)生水起。記者通過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然十多年前的那場(chǎng)海南樓市泡沫余威尚存，但在國際旅游島的藍(lán)圖下，海南的二次開發(fā)已經(jīng)開始演繹，不過在地方政府及開發(fā)商努力抓住新一輪發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也有必須正視的風(fēng)險(xiǎn)和需要沖破的瓶頸。

　　誰在圈地？知名開發(fā)商搶灘價(jià)格洼地

　　“海南的土地價(jià)值高但價(jià)格不高。”在海口首創(chuàng)西海岸房地產(chǎn)開發(fā)公司的前期招商部總監(jiān)楊靜宇看來，這是近年來來自廣州、上海、北京、香港等大城市的知名開發(fā)商紛至沓來、進(jìn)駐海南的主要原因。

　　就拿他正在做的海口西海岸新區(qū)項(xiàng)目來說，屬于北京首創(chuàng)與海口市政府合作進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，規(guī)劃有6563畝沿海土地，其中首創(chuàng)負(fù)責(zé)在那里興建一個(gè)海口的行政中心，其余用地則推向市場(chǎng)，如10月中旬又掛出一批地塊。而據(jù)了解，目前已有如萬科、富力、天鴻等20多家企業(yè)“扎堆”在西海岸新區(qū)。

　　“今年5月就做過專場(chǎng)推介，邀請(qǐng)了179家開發(fā)商，有濃厚興趣的79家，后來安排看地，忙得時(shí)候每個(gè)月都要接待10家左右。”楊靜宇很坦率，如此大體量的土地，操作很定有個(gè)過程，“我們的底價(jià)也不高，每畝130萬至140萬元，折合樓面價(jià)僅一兩千元，但是開發(fā)商肯定樂意搶占位置好的地塊，價(jià)格最后也被飆到每畝300萬至400萬元。”

　　海南的另一大城市三亞也是如此，如2007年開始放地的海棠灣9月時(shí)又舉起了今年的首次土地出讓大旗，掛牌出讓的約292畝酒店用地的起始價(jià)為每畝233萬元。不過，相對(duì)于其首期推地時(shí)每畝97萬元的底價(jià)已經(jīng)漲幅驚人。“有開發(fā)商追捧的話，自然價(jià)格價(jià)格會(huì)追高。2007年時(shí)這里每塊土地的中標(biāo)價(jià)都在每畝100萬元以下，到了2008年就因?yàn)楦?jìng)爭激烈而被抬到每畝200萬元以上，今年的底價(jià)就是根據(jù)去年的中標(biāo)價(jià)來制定的。”有三亞的市場(chǎng)人士向記者介紹。

　　據(jù)了解，正是在2007前后的幾年間，開發(fā)商在三亞掀起了第二輪的圈地潮，和黃、雅居樂、富力、保利、中糧、萬達(dá)、魯能、今典等知名企業(yè)均榜上有名。可以說，三亞周邊可利用的海岸線上，已經(jīng)插滿了國內(nèi)各大開發(fā)商的旗幟。更何況，他們的圈地成本很低，部分企業(yè)還是協(xié)議拿地，樓板價(jià)不過每平方米幾百元。

　　記者拿到的一則數(shù)據(jù)還顯示，海南的土地總面積約354萬公頃，尚未開發(fā)利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8%。雖然也非小數(shù)目，但考慮到如中部有對(duì)農(nóng)村耕地、森林山地等的保護(hù)，甚至一些地區(qū)有火山噴發(fā)帶、控制填海造田等所形成的限制，還有海南整體的城鎮(zhèn)化率還偏低，目前所推出的沿海土地便往往帶有稀缺性、排他性，甚至唯一性，這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開發(fā)商樂于在海南搶占有利地形的原因之一。

　　不過，海南當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商已經(jīng)對(duì)土地市場(chǎng)的不斷升溫感到惱火，“地價(jià)越來越貴，加上海南現(xiàn)在推出的地塊往往具備一定規(guī)模，即便單價(jià)可以接受，總價(jià)也很高，同時(shí)，項(xiàng)目體量大的話，投資額也大，反正我們是拿不起了。”

　　“海南以前有靠背景拿地，甚至先高價(jià)搶占土地資源、其實(shí)不開發(fā)只炒賣的企業(yè)，但是隨著土地出讓的公開化及市場(chǎng)專業(yè)度、成熟度的提高，他們被具備實(shí)力的國有大中型企業(yè)、上市房企所取代已經(jīng)成為趨勢(shì)。”一位海口的開發(fā)商向記者直言。

　　誰在買房？島外投資者撐起一片天

　　而在各大開發(fā)商積極布局的背后，海南的樓市情形能否支撐他們拿地時(shí)的預(yù)期呢？

　　記者10月底在海南調(diào)查時(shí)正值島上旅游淡季旺季的銜接時(shí)段，如三亞的國慶長假的人流已經(jīng)退潮，但當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，11月中下旬很快又會(huì)有大批過冬的人馬涌來，屆時(shí)想買打折機(jī)票都難。而正是這每年迎來送往的人流，構(gòu)筑起海南的樓市平臺(tái)。

　　據(jù)了解，海口市房管局有過統(tǒng)計(jì)，去年島外購買海口商品住房，無論是面積還是套數(shù)，與島內(nèi)購買的比例基本都是七三開。三亞更是有過之而無不及，官方數(shù)據(jù)顯示，去年逾85%的商品房賣給了島外投資者。

　　“雖然本地需求和購買力反而偏弱，但正是基于對(duì)海南的自然條件、旅游環(huán)境等的高度認(rèn)可，才能形成現(xiàn)在這么一種特有的建立在‘某些概念’之上的樓市架構(gòu)。”漢宇地產(chǎn)的分析師表示。事實(shí)上，在其公司代理的項(xiàng)目中就有海口的地王級(jí)和地標(biāo)性樓盤——去年香港上市公司上海置業(yè)以每平方米4780元的樓板價(jià)拿下的“外灘中心”項(xiàng)目，要知道這一樓板價(jià)已經(jīng)超過了去年海口商品住宅的成交均價(jià)，但如今售價(jià)高達(dá)11500元/平方米的精裝修公寓卻在上海、沈陽等地的推介中銷售良好。“本來海南的地理位置就與夏威夷、邁阿密、迪拜等同處于國際公認(rèn)的最適宜居住的緯度帶，加上旅游產(chǎn)業(yè)推動(dòng)環(huán)境、配套的不斷改善，無論是純投資，還是‘第二居所’、‘候鳥式生活’等觀念都已被普遍接受。”

　　還有海口的開發(fā)商向記者透露，海口的外來購房者主要分為幾大地域：東北人，以自住為主，因?yàn)橄矚g海南的氣候，養(yǎng)老或過冬的需求很大，所以海南很多樓盤都會(huì)在北方城市設(shè)點(diǎn)；四川和浙江人，以投資為主，也有部分定居；山西人，也是偏投資，煤老板不但買房，還愿意介入開發(fā)；另外，近幾年上海、香港、臺(tái)灣等地的投資者也多起來。

　　三亞更是感同身受，記者住在三亞灣附近，一早出門，耳邊飄進(jìn)的都是北方話，有每年10月至來年5月租住在一新建小區(qū)過冬的哈爾濱阿姨，月租3000元，她還介紹海南的規(guī)矩是半年起租；也有10年前僅以每平方米800多元的價(jià)格買下一套157平方米二手房定居的北京老伯，事實(shí)上，享受到升值樂趣的他后來又購入2套房產(chǎn)。

　　“海南一直是一個(gè)有機(jī)遇、有熱點(diǎn)的地方，但以往總覺得缺乏強(qiáng)勢(shì)支撐，不過經(jīng)濟(jì)能力決定需求水平，一旦國際旅游島的政策落地，帶來產(chǎn)業(yè)升級(jí)和自由貿(mào)易，交通、配套不斷完善，作為發(fā)展基礎(chǔ)的房地產(chǎn)也定能獲益。”華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉坦言，“冊(cè)封”后的海南樓市會(huì)繼續(xù)摸高。

　　樓市現(xiàn)狀 背靠旅游未必零風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)然，市場(chǎng)發(fā)展可不是光靠美麗風(fēng)景就能得來的，業(yè)內(nèi)也在觀察，建設(shè)國際旅游島對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步拉動(dòng)需要時(shí)間。

　　撇去需求結(jié)構(gòu)和購買力等不談，就從上述各大圈地的開發(fā)商的項(xiàng)目來看，基本都是“霸占”著一片海岸資源的大體量、大投資的帶有旅游度假屬性的房地產(chǎn)。如同在三亞陵水縣，先有富力的富力灣，約2500畝，產(chǎn)品包括別墅群、海景公寓、酒店、商業(yè)街等；旁邊不遠(yuǎn)就是雅居樂的清水灣，約15000畝，開發(fā)周期長達(dá)10年，而產(chǎn)品類型也是這些。又如在海口濱海大道周邊，外灘中心、藍(lán)城一號(hào)、夏威夷海岸、泰達(dá)天海國際等樓盤一路排開，地段和產(chǎn)品雖有差異，但競(jìng)爭格局現(xiàn)實(shí)存在。

　　“這些項(xiàng)目我都去看過，不可否認(rèn)，其中大部分賣得很好，海南所有的高檔住宅都快由外來購買力壟斷了。但產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象也肯定存在，所針對(duì)的客戶群也往往重疊，所以我覺得在海南做房地產(chǎn)，即便現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境好，要脫穎而出也不容易。”記者在海口以看房者身份逛樓盤時(shí)遇到來自深圳的梁先生，他恰是這個(gè)精裝修高檔公寓的裝修負(fù)責(zé)人，也很能從一個(gè)“外人”的角度來打量海南樓市。

　　還有資金壓力也可能是個(gè)問題。“十幾年前國家第一次宏觀調(diào)控時(shí)那段樓市陰影想必對(duì)一些開發(fā)商來說還是有點(diǎn)不堪回首。”有上海的樓市分析師向記者表示，“而對(duì)于現(xiàn)在進(jìn)駐的開發(fā)商來說，一些周期長、投資大的項(xiàng)目同樣需要接受資金鏈的考驗(yàn)，信貸政策的變化、樓市的調(diào)整壓力等都是潛在風(fēng)險(xiǎn)，特別是借助于旅游概念的海南樓市的投資屬性比較強(qiáng)，市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)可能所受影響更為明顯。”

　　記者也了解到，海口、三亞的樓市雖然去年沒有受到金融風(fēng)暴的明顯沖擊，房價(jià)同比分別上漲約25%和10%，但和其他城市一樣，成交量在去年下半年出現(xiàn)過萎縮，直至年尾海南省政府出臺(tái)一攬子利好政策，才開始回升。而如今，和其他一些地方樓市一樣，房貸收緊、救市到期等問題也擺在海南樓市面前。