部分樓市優(yōu)惠政策年底終止 房價將小幅震蕩

來源：中國廣播網(wǎng)     作者：許甲猛    2009-11-09

2009年11月5日消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林近日透露，鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖、房地產(chǎn)市場向好的形勢，2008年出臺的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。被終止的政策可能包括契稅、營業(yè)稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠；房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資本金低額度等。

　　受金融危機(jī)影響，去年我國樓市陷入了量價齊跌的頹勢，在“保增長，擴(kuò)內(nèi)需”的大背景下，去年底我國相繼出臺了一系列措施提振樓市。在優(yōu)惠措施的刺激下，從今年2季度開始，樓市復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，房價甚至超越了2007年時的最高點(diǎn)。在今年我國經(jīng)濟(jì)增長保八基本無憂的情況下，目前刺激住房消費(fèi)的政策很可能不再延續(xù)。

　　去年10月份財政部發(fā)文規(guī)定，對個人首次購買90平米以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%，個人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅，并且兩者兩項政策沒有規(guī)定截止時間。之后的12月份，國務(wù)院131號文件又推出兩項重磅優(yōu)惠政策，一是明確了改善型住房的相關(guān)政策，二是減免營業(yè)稅，普通住房免征期由5年降至2年，不足兩年轉(zhuǎn)讓的按差額征收，截止日期到今年12月31日。

　　這些政策有效提振了樓市，而且大大超出預(yù)期，今年房價飛速上漲，于是擔(dān)心房價泡沫的聲音重又響起，樓市優(yōu)惠政策何時退出的議題引起大家關(guān)注。

　　上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭表示，當(dāng)前最有可能被國家終止的政策就是面臨一年期大限的131號文件，設(shè)計上的漏洞讓投機(jī)者搭了政策的便車，導(dǎo)致了房價的過快上漲。

　　楊紅旭：這兩個政策可以說是為了保護(hù)自住需求的，但是這兩個政策有一些漏洞，它是某些投資、投機(jī)需求也混進(jìn)了政策優(yōu)惠的陣營，所以是投資、投機(jī)需求搭了鼓勵自住需求的便車，我認(rèn)為這兩條很有可能在年底會終止。既然目前樓市復(fù)蘇的形勢非常好，我覺得應(yīng)該抑制一下投資、投機(jī)需求了，因?yàn)檫@兩類需求推高了房價，而現(xiàn)在國家開始憂慮通脹的問題。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)則認(rèn)為，政策在執(zhí)行中存在問題，目前想要抑制房價過快上漲，與其考慮廢止優(yōu)惠政策，反倒不如嚴(yán)格的按照政策的本來的意愿去執(zhí)行。

　　陳國強(qiáng)：現(xiàn)在討論政策推出不退出，有一個很重要的前提，就是我們?nèi)ツ甑壮雠_的這些優(yōu)惠措施，它的真正的受益群體是誰，我覺得這個問題是探討政策該如何調(diào)整的基本前提。如果受益的群體是需要政府給予一定扶持或者說是真正自己有購房需求，改善住房條件的人群，那么如果是這樣的情況的話，優(yōu)惠政策不應(yīng)該推出，應(yīng)該繼續(xù)延續(xù)。我個人判斷，實(shí)際上目前這些政策應(yīng)該是給上述人群帶來了最大的好處。所以鼓勵住房消費(fèi)的政策不是說退出不退出，而是如何真正名副其實(shí)的來實(shí)施的問題。如果在二套房貸的執(zhí)行方面，加強(qiáng)審核，認(rèn)真把關(guān)，那些把房產(chǎn)作為一種投資方式的客戶群體應(yīng)該是可以被限制在優(yōu)惠政策范圍之外的。這樣一來，也對目前樓市泡沫、房價增長過快等等這些擔(dān)憂可以起到一定的化解作用。

　　人民大學(xué)財政金融學(xué)院副院長趙錫軍表示，其實(shí)在國家政策調(diào)整之前，商業(yè)銀行已經(jīng)再根據(jù)自身的存貸情況開始了調(diào)整，隨著信貸規(guī)模的縮小，最先調(diào)整的更可能是商業(yè)銀行的貸款政策。

　　趙錫軍：因?yàn)樯虡I(yè)銀行是根據(jù)自己風(fēng)險控制的情況來放貸，從目前有可能做出調(diào)整的角度出發(fā)，可能最先調(diào)整的是商業(yè)銀行的政策。從7月份開始，我們銀行總的放貸量下降了很多。6月份之前，平均每個月的放貸量大概是1萬億左右，到了7月份以后，平均每個月不到5000億，這樣以來肯定要做出調(diào)整的。

　　趙錫軍還說，國家出臺刺激政策不僅僅是想保增長，更重要的是調(diào)結(jié)構(gòu)。目前我國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)基本恢復(fù)，是時候調(diào)整政策來優(yōu)化結(jié)構(gòu)了。

　　趙錫軍：從目前的經(jīng)濟(jì)情況來看，因該說我們企穩(wěn)回升的勢頭得到不斷地鞏固，今年達(dá)到8%的增長速度沒有太大的問題，在這種情況下，下一步政策的重點(diǎn)應(yīng)放在調(diào)結(jié)構(gòu)方面，通過一系列政策的調(diào)整來讓我們的結(jié)構(gòu)向更加均衡的方向發(fā)展。調(diào)結(jié)構(gòu)的時候，可能就要對原來那些政策支持力度比較大的領(lǐng)域進(jìn)行比較大的調(diào)整，因?yàn)槲覀兿Ｍ覈慕?jīng)濟(jì)能夠持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的增長。所謂持續(xù)，也就是說不能一下子把潛力都挖空了，把貸款都貸出去，結(jié)果到后來沒有了持續(xù)性，這樣不行；均衡是指，我們不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展都寄托在房地產(chǎn)或者出口上頭，這么大的一個國家，如果把經(jīng)濟(jì)增長的寶都壓在某一個領(lǐng)域，那肯定要出問題的。不能說某一個行業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)了，而是所有行業(yè)的均衡支撐了國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　楊紅旭表示，我國房地產(chǎn)政策市的特性表現(xiàn)的十分明顯，過快、過猛的調(diào)整政策勢必會帶來樓市的大起大落，正是基于這種考慮，他判斷樓市政策不可能出現(xiàn)大的改變。對于未來房價的走勢，楊紅旭判斷會在當(dāng)前的水平上波動，但不會出現(xiàn)大漲或者大跌的局面，并且對于買房者提出了自己的建議。

　　楊紅旭：明年樓市還會是市場機(jī)制主導(dǎo)的權(quán)重更多一點(diǎn)，因?yàn)楫吘拐呙髂陼晕⒕o一點(diǎn)。今年的樓市過于繁榮了，房價漲幅過大，明年會有一個市場自我調(diào)節(jié)的過程，也就是說今年熱了，明年溫度會稍微降一些，這是合理的。明年有兩個特征，首先房屋成交量肯定比今年要低，因?yàn)榻?jīng)過我的測算，今年房屋的銷售量超過了此前的歷史峰值，這顯然有些透支了。其次，價格很難預(yù)測，但大致上可以認(rèn)為，明年房價將維持一種穩(wěn)定、盤整的狀態(tài)，大跌大漲的可能性都不大。建議如果你是首次買房，現(xiàn)在不必?fù)?dān)心政策到年底會全面終止，優(yōu)惠政策明年應(yīng)該會有一個延續(xù)；而對于投資、投機(jī)需求，這個時候應(yīng)該謹(jǐn)慎一些，明年的房地產(chǎn)價格震幅有限，你要考慮清楚自己的資金到底投入哪個領(lǐng)域更能夠保值、升值。

　　隨著今年樓市的紅火，相關(guān)房地產(chǎn)上市企業(yè)的股票走勢強(qiáng)勁，衡量上交所24家上市房地產(chǎn)股的指數(shù)在年內(nèi)已上揚(yáng)了120%，是滬綜指中表現(xiàn)最佳的行業(yè)。在剛剛公布的上市企業(yè)三季報中，近半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增長超過100%。那么，當(dāng)前還不明朗的房地產(chǎn)政策，是否會對房地產(chǎn)股造成影響？

　　中信證券的首席策略分析師于軍認(rèn)為：優(yōu)惠政策對地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響，同時也對房地產(chǎn)股票產(chǎn)生了影響。房地產(chǎn)板塊從上市公司盈利來看，今明兩年都將表現(xiàn)不錯，但是現(xiàn)在政策正在逐漸往下走，所以行業(yè)整體板塊不會有大的行情，只可能有個別的股票，通過各種概念，或者是盈利超預(yù)期會有一些表現(xiàn)。從中期來看，在政策見底之前，不會有大的行情。房地產(chǎn)板塊大的行情，只能在政策見底以后，產(chǎn)生了一輪波動之后可能會展開有一波行情。(記者王浩)