兩大原因致銀行收緊房貸 明年從緊是大方向

來源：經濟參考報     作者：許甲猛    2009-11-05

SOHO中國有限公司董事長潘石屹近日表示，中國有很多房地產開發商囤積土地，倒賣土地，卻不蓋房子，這樣的開發商大概占到三分之一左右。業內人士指出，開發商敢于大肆囤地，暴露出我們在土地監管上的諸多漏洞和問題。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，囤地進而造成土地閑置的原因相當復雜，其中很大一部分是企業方面的原因，即土地“囤而不建”，并且地方政府對這種行為采取了縱容的態度，進一步助長了這種炒地和囤地的現象。

　　今年以來，國內各大主要城市“地王”頻現，房企前三季度的營業收入和凈利潤實現大幅增長，賺得盆滿缽滿，而地方政府在土地出讓金方面的收入自然也是水漲船高。

　　“近年來，地價節節攀升，地產商只要持有土地，不管開發與否，就能獲得巨額的利潤。過去20年中，地方政府與地產商二者的關系過于親密。即便地產商囤地待漲，地方政府也不好意思來硬的。”楊紅旭說。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強也表示，從根本上說，企業之所以敢于大規模拿地和囤地，是基于利益驅動，而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅動，也就是所謂的“土地財政”現象。地方政府是樂見土地價格最大化，因為這樣一來，土地出讓金就多，可以增加當地的財政收入。

　　炒地和囤地而引發的土地閑置現象后果很嚴重。據楊紅旭介紹，一方面，很多大城市新增土地供應非常緊張，比如上海目前已經快把2020年的建設用地指標用完；房產市場供不應求，從而不斷推高房價。

　　據測算，一方面，2005年以來，即使是成交低迷的2008年，全國每年的商品住宅竣工量都小于銷售量。而另一方面，近十年來，全國開發商購而未開的建設用地，卻高達13億平方米左右。

　　“顯而易見的是，全國人民面臨著無房可買的窘境或只能購買高價房的無奈，有些地方政府和地產商手中卻握著大量土地。這既是浪費珍貴的土地資源，又是對我國住宅產業的嘲諷。”楊紅旭說。

　　針對土地閑置和開發商囤地的問題，陳國強指出，政府相關部門必須強化監管。“現在關于處理閑置土地和囤地行為的法律法規已經很多了，缺的不是政策，而是執行，不能讓這些政策流于空文。”

　　他同時表示，財政體制方面的改革也要跟進。目前，土地收益的大部分都留給了地方政府，地方政府的財政收入跟土地出讓金有直接的關系。如果在土地收益這一塊，把中央和地方的分成做一些調整，可能地方政府推高地價的動力就沒有那么大。

　　記者了解到，囤地等問題也引起了監管部門的高度關注。自8月以來，國土資源部就多次下發清查閑置土地的相關通知。9月26日，國務院發布《關于集約用地的通知》，該通知針對開發商首次明確規定了相對嚴格的“閑置”費用標準，并指出將會很快對“閑置”土地征收增值地價。

　　楊紅旭建議，有關部門要真正做好查處閑置用地工作，除了敢于向那些不良企業“開刀”之外，還須利用制度規范地方政府的行為。比如，國務院曾經下發有關通知提出：建立節約集約用地考核制度，制定單位GDP和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗考核辦法。既然部分城市閑置用地過多，那么就別想再申請新的用地指標。（陳偉李佳鵬）