二套房貸關緊“半扇門”首付四成變鐵律

來源：上海證券報     作者：許甲猛    2009-10-20

自今年6月份起，二套房貸收緊的風聲已經傳出，而在近幾個月各地銀監局不斷重申要嚴格執行二套房貸政策過后，銀行和中介機構打的“擦邊球”一刻也沒有停歇。但日前記者走訪發現，由于前三季度銀行貸款額度的指標提前完成，且近日監管風聲漸緊，年內二套房貸收緊已成定局。

　　首付被卡死利率仍優惠

　　記者走訪滬上幾家中介公司得到的回復是，相較節前，二套房的放款標準被收緊已成大勢所趨，一旦銀行認定購房人所購房產不屬于改善型自住房，貸款首付必須達到4成。

　　“現在可以依照客戶資質辦理最低7.1折、首付4成的二套房貸。”中行某支行的一位房貸部門經理告訴記者。今年7月份起，中行在滬上推廣了一種名為“省息供”的房貸利率優惠產品，即如果貸款總額達到200萬以上、資信良好的優質客戶可以申請辦理在3年期貸款利率3.78%的基礎上再打7折的超低優惠。“但是，9月初時就停辦了這項業務。”這位部門經理表示。

　　今年6月份，銀監會發布了《關于進一步加強信貸管理的通知》，通知中要求“不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄二套房貸政策約束，不得自行解釋二套房貸認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。”而近日，上海銀監局向轄內各商業銀行下發《關于進一步維護上海銀行業良好競爭秩序的通知》，重申二套房貸首付比例和房貸利率方面的規定。

　　“而除中行之外，包括建行、農行、工行和中信銀行等多家銀行都還可以申請最低7折利率，但首付4成肯定是最低標準了。”滬上華燕抵押貸款顧問公司的客戶經理表示。而記者從另外幾家中介了解到，和中介公司關系密切的銀行網點也沒法“疏通”，首付4成的標準被各家銀行卡死。

　　高資質客戶成香餑餑

　　其實，銀監會要求二套房貸的標準是首付4成和利率為基準利率的1.1倍，但在實際操作時，銀行普遍根據客戶的資質和具體貸款額度對利率實行優惠，最低可參照首套自住房在基準利率的基礎上打7折。

　　“由于近期房貸收緊的風聲已成共識，即使原先積極爭搶客戶的中小銀行也將門檻提高。資質好、對銀行貢獻率高的客戶一般辦理比較容易些。”我愛我家的一位姓劉的資深客戶經理透露。“由于房價居高不下，成交量相較3-5月份明顯下降，現在基本上是銀行和客戶兩頭冷的局面。”

　　對于資質良好標準的界定，各家銀行也各不相同，但是以往還貸的記錄、信用卡還款記錄和職業收入等是主要的參考依據。“如果客戶遞給銀行的材料達不到標準，我們一般可以介紹貸款公司給客戶疏通，通過銀行內部特批的方式放款。”某地產中介公司的劉女士向記者支招。如她所述，神通廣大的貸款公司甚至可以幫助貸款人抹去不良貸款記錄和以往的借款記錄，只要支付3000至8000元不等的手續費即可。

　　另外，受到營業稅優惠政策即將到期的心理影響，市場預計年底前二手房成交會出現一波小高峰。但是，根據記者對中介公司的走訪發現，營業稅優惠的前途未卜目前并未對成交量產生太大影響。“主要看樓盤的好壞和賣家的心態，雖然營業稅是由賣家支付的，但是不排除緊俏樓盤需要買家全部承擔或分擔這部分費用的可能。”我愛我家劉經理表示。

　　因此，如果購買2年以上的房產轉讓優惠政策不延續，做低房價可能成為不少賣家和買家共同選擇的逃稅手段。但是專家并不建議購房者做低房價來攤薄成本，做低房價意味著再轉讓時要繳納更高的差價個稅，而且貸款額度也將因此受到影響。（記者涂艷）