中國家庭私人財富40萬億為住房 負擔沉重

來源：新民網     作者：許甲猛    2009-10-13

從“李順大”到《蝸居》

　　如果我們把小說《李順大造屋》和電視劇《蝸居》放在一起，也許能粗略地拼湊一個圖景：60年來，中國人為了能獲得一間房子，付出的努力可以用“艱苦卓絕”來形容。

　　公布前3季銷售排行房價較上半年小幅回調

　　樓市“金九銀十”成泡影政策成最大變數

　　在《李順大造屋》里，作者為我們描述了土改時，蘇南地區房子的情況：“滬寧線兩側，以奔牛為界，民房的格局，截然不同：奔牛以西，八成是土墻草屋;奔牛以東，十有八九是青磚瓦房。”

　　奔牛鎮位于常州市，算是蘇南地區。自從宋朝以來，素稱“魚米之鄉”的蘇南地區就是中國最為富庶的區域，不過，一直到土改時，李順大聽到的老話還是“十畝三間，天下難揀”，“真要造得成，你也得吃半輩子苦”。

　　農民造房，當然要便宜很多，估計在1950年代，造個三間大瓦房需要500元左右。為了這500元，李順大辛辛苦苦，為了省錢，連干飯都不吃，他妹妹為了幫哥哥攢錢，連出嫁都耽擱了。

　　從國家統計局公布的數據來看，1949年，中國農民的人均純收入僅為44元，這44元并非現金，主要是實物收入(就是把糧食等收成折合錢而得到的數據)。蘇南地區應該比全國平均水平好不少，但是，為了攢這筆錢，李順大家三個成年勞動力奮斗了七八年，才攢夠造房子的材料。結果碰到了大躍進，材料被征用了。后來，又經過數年的努力，攢夠了錢，卻碰到了“文革”，有錢也買不到材料。

　　到了1978年，也就是李順大的房子已經造成了之后，全國農村地區人均住房面積僅為8.1平方米，其中相當一部分房子還是土坯房;到了2008年，情況有了實質性的改善：人均使用面積32.4平方米，其中磚瓦房和鋼筋混凝土結構住房占87.3%。城鎮居民的人均住房面積要比農村地區少一些，但是，房子的質量要好不少。

　　按照國家統計局公布的數據，1956年，城鎮居民人均居住面積僅4.3平方米，而且，只有少數城鎮居民擁有自己的住房。2008年城鎮人均使用面積增加到23.0平方米，且自有住房擁有率達87.8%。

　　住房占家庭財富一半

　　根據國家統計局的數據，假設農村地區住房折合現價800元每平方米，則全中國農民住房的總價值為18.66萬億元。假設城鎮居民住房的平均價格為2000萬每平方米(這大約是2000年全國商品房的平均售價)，則城鎮居民住房的總價值為27.14萬億元。

　　這兩個數字簡單相加，則中國住房的總價值大約為45.8億元。當然，在城鎮居民住房里，大約有12.2%的產權還不在居民手中;另外，全國住房貸款總額大約
為3.6萬億元，剔除這兩項，屬于私人所有的住房的總價大約為40萬億元左右。而2008年中國的GDP才30萬億元。

　　值得說明的是，這是一個偏向保守的估計，因為最近幾年，城鎮地區的房價上漲得非常厲害，如果按照今年的最新價格估算，城鎮住房的價值要翻番;在農村地區，農民建房的成本也在不斷上升，因為材料費和人工費都在不斷上漲。

　　對于今天大多數的中國人來說，沒有任何一項別的財富能超過房子的價值。從人民銀行的網站上，我們可以查到，2009年8月，全國居民的存款總數為25.24萬億元。

　　我們知道，滬深兩市的總市值現在大約為20萬億，其中大約三分之二為國有股和其他法人股，真正屬于居民財富的大約只有三分之一，也就是7萬億元左右。另外一些家庭財富，比如保險、藝術品、黃金等，總額都非常小。當然，除了以上投資品之外，中國人的家庭還有諸如汽車、家電、家具、服裝等消費品。

　　綜上，中國人的家庭私人財富總額大約為80萬億左右，其中40萬億為住房，25萬億為存款，7萬億為股票，剩下的是一些別的財富。

　　成功的投資，最大的包袱

　　在過去的十來年里，住房的價格發生了巨大的變化。根據國家統計局統計年鑒的數據，1991年時，全國商品房的平均售價僅為756元;僅僅四年后的1995年，就翻了一番，達到1509元;再過十年，到了2005年，又翻一番，達到2937元，2007年的數據則為3645元，今年上半年的均價已經超過了4500元。

　　也就是說，在過去的18年里，房價上漲了近5倍，年均價格上漲超過10%，比同期的GDP增長還要快。這還是全國的平均情況，在諸如北京、上海這樣的中心大城市，房價高得驚人，漲幅也更驚人(上海今年竟然出現了單月銷售均價超過1.8萬元的情況)。

　　難怪《蝸居》的主人公海萍，“攢錢的速度永遠趕不上漲價的速度”。

　　快速上漲的房價讓房產投資成為過去十年中最容易獲得成功的個人投資領域(論壇新聞)。在過去的十年里，在北京、上海這樣的中心城市，房價大約上漲了四五倍(全國商品房的均價在過去的十年里大約上漲了1.5倍)，考慮到按揭的放大作用，10年前在這些地方投資房子的人，現在的收益超過10倍并不稀奇。

　　不過，一些人的蜜糖是另外一些人的毒藥。高居不下的房價也成為中國人最大的包袱。

　　在小說《蝸居》里，主人公的家庭年收入超過10萬元，但是，為了孩子，為了買房，卻過著天天吃光面條的日子。這應該不算過分夸大。
房子，已經成為重壓在人們身上的一座山。