一線樓市量價齊跌 樓市拐點(diǎn)再次引關(guān)注

來源：中廣網(wǎng)     作者：許甲猛    2009-09-28

9月26號，樓市的傳統(tǒng)旺季金九銀十已經(jīng)過去一半，但火爆局面依然沒有出現(xiàn)。

　　央行最新發(fā)布的《2009年第3季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查》顯示，第3季度有超過六成的城鎮(zhèn)居民認(rèn)為當(dāng)前房價"高，難以接受"。最新數(shù)據(jù)同時顯示，全國重點(diǎn)城市樓市大多表現(xiàn)低迷，成交持續(xù)顯露疲態(tài)，牛氣沖天的價格也出現(xiàn)局部松動，開發(fā)商金九銀十的美麗夢想可能成為泡影。

　　樓市銷售冷冷清清專家觀點(diǎn)不一

　　深圳招商地產(chǎn)一位姓吳的銷售經(jīng)理最近有些無奈，3個月前銷售火爆的樓盤如今卻冷冷清清。

　　吳經(jīng)理：我們保守估計上漲幅度在20-40%之間，但從7月份開始，樓盤銷售僅在2-3套，房價一直在漲。

　　這位銷售人員的無奈并非個案，有國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的深圳市房地產(chǎn)市場，成交量連續(xù)兩個月下滑，多數(shù)新盤只賣出兩三成，個別甚至只有一兩成。伴隨成交量下滑的是價格的下跌，上周深圳一手房成交均價為18368元，比上月同期下降3.5%。

　　同樣，北京、上海樓市也出現(xiàn)了價格、銷量齊跌現(xiàn)象。9月第三周，北京商品住宅期房日均簽約跌破300套，創(chuàng)下3月份以來新低，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬期房開盤均價15763元，環(huán)比下降1.23%。9月第三周，上海商品住宅成交環(huán)比下降4.22%，成交均價持續(xù)4周回落，樓市調(diào)整似乎一觸即發(fā)。

　　中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心副主任況偉大說，這是樓市調(diào)整的必然，投資者在調(diào)整，消費(fèi)者也在調(diào)整。

　　況偉大：這種下滑或下降的話，這只能說明目前樓市總體來講的話就是投資者和投機(jī)者看到了很高的風(fēng)險，消費(fèi)者覺得房價太高，所以他們持幣待購，減少目前的消費(fèi)。

　　作為中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長，朱中一一直關(guān)注樓市動向。他認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)下樓市銷量價格波動實屬正常。

　　朱中一：總的來說企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資在上升，同比8月份好多數(shù)據(jù)都是上升的，所以在這種情況下，咱們不能用一兩個指標(biāo)的下降就說整個市場怎么樣，這個也不太科學(xué)。

　　期房改變銷售方式，低折扣等優(yōu)惠重現(xiàn)

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在樓市銷量、價格下滑同時，上海，北京一些期房近期也改變銷售方式，低折扣等優(yōu)惠又開始顯現(xiàn)，一些樓盤打折力度更大。記者日前來到了北京市即將開盤的期房"新天地"銷售中心，首先映入眼中的是三副巨大的樓房宣傳海報，大廳里顯得冷冷清清，幾位銷售人員正在聊天，一位姓李的銷售人員接待了記者，她告訴記者，提前交定金，排號打折力度更大。

　　記者：這樓怎么優(yōu)惠了？

　　銷售人員：就是優(yōu)惠完最后的折中價是1萬3千5。您今天是2萬塊錢排號，比方說您排117平米的，2萬塊錢排號費(fèi)，然后到這個星期六開盤，開盤的時候是當(dāng)4萬塊錢用的，然后現(xiàn)場再打一個95折優(yōu)惠，這些全都優(yōu)惠完之后等于說價錢在1萬3千5均價。

　　記者：按原價是多少呀？

　　銷售人員：原價應(yīng)該在1萬4左右吧。

　　記者：等于1平米便宜了5百塊錢？

　　銷售人員：差不多。其實這棟樓今年5、6月，6、7月份的時候在網(wǎng)上標(biāo)1萬6千多，1萬6、7，特別高。

　　目前北京在售樓盤中，至少有25個樓盤打折銷售。記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海期房也明著打折銷售。

　　以上海閔行區(qū)即將開盤的萬科城花新園二期為例，九月初該樓盤推銷價格為2萬元，今天記者致電該樓盤銷售人員唐先生，卻被告知即將開盤的該樓盤很有可能為2.2至2.3萬元，但會享受一定的優(yōu)惠。

　　唐先生：基本上是2.2-2.3，前面(可以優(yōu)惠)2%，98折，后面再打掉一點(diǎn)，如果再辦張會員卡，基本上是97折左右了，如果老業(yè)主，一手房業(yè)主的話基本上還可以下來一點(diǎn)。

　　雖然這樣算下來相當(dāng)于96折，但比之前報出的價格仍高出1000多元，那為何現(xiàn)階段開發(fā)商會進(jìn)行打折促銷？

　　為全國各大中城市提供最新房產(chǎn)動態(tài)的中國易居分析師薛建雄認(rèn)為：這段時間爆出一些樓市打折促銷特別引人矚目，大家把它視為樓市從高溫向正常情況的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。現(xiàn)在越來越多的樓盤促銷，只能說前期購買力過剩消退，需要開發(fā)商新一輪刺激。

　　中國人民大學(xué)不動產(chǎn)研究中心副主任況偉大則認(rèn)為，樓市打折銷售絕不單單為了營銷，從中也可以看出目前樓市的端倪。

　　況偉大：如果市場是非常好的話，他們是不會降價的。所以會有這種促銷活動，就是因為我們目前的這個市場已經(jīng)是風(fēng)險性非常高的市場，他們是用一些冠冕堂皇的一些說辭，其實他們已經(jīng)感受到市場的危機(jī)了。

　　樓房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和政策調(diào)整導(dǎo)致銷量、價格齊跌

　　從數(shù)字來看，北京、上海、深圳銷量、價格齊跌已是不爭的事實，究竟是什么原因造成了量價齊跌？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及政策調(diào)整成為關(guān)鍵因素。上海8月豪宅集中成交，拉高了當(dāng)月均價，導(dǎo)致9月房價回落。深圳豪宅項目8月份漲幅超過50%，均價32000元，拉高了8月的新房均價，也導(dǎo)致9月房價回落。

　　而在北京，銀行政策調(diào)整，導(dǎo)致二手房交易放緩，拉低了9月份商品房成交量。北京銀監(jiān)局下發(fā)通知，要求從9月起二手房網(wǎng)簽報價與實際合同報價必須統(tǒng)一，以防止"黑白合同"。

　　"黑白合同"，是指二手房交易雙方為避稅而簽訂的兩份合同，一份是實際成交價，另一份是報有關(guān)部門的收稅價。付豪在北京市朝陽區(qū)鏈家地產(chǎn)做了4年銷售，對市場敏感的他發(fā)現(xiàn)，9月份二手房的成交套數(shù)已比8月減少一成，付豪說，政策出臺后，現(xiàn)在很難再避稅費(fèi)了，導(dǎo)致交易量下滑。

　　付豪：比如說您成交的房子是128萬對吧，那么銀行到這里評的話95平米，1萬1，我們可以評1萬1平，95萬，那么您就要按95萬交這所有的稅費(fèi)，這一樣就差8千多，還有營業(yè)稅是差額的5.5%那是更大的一項。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一解釋說：你價格比如過高一點(diǎn)，他可能銷售量就下來一點(diǎn)，二手房政策緊縮一點(diǎn)，那么投資投機(jī)性的因素就退出來了，銷售量就下來一點(diǎn)。

　　樓市謹(jǐn)慎情緒出現(xiàn)防止新一輪需求爆發(fā)

　　業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為，現(xiàn)在還不能說一線城市銷量價格走到全面回調(diào)邊緣，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市宏觀面的謹(jǐn)慎情緒開始出現(xiàn)。

　　上海購房者：我和我先生從外地到上海來已經(jīng)五年了，我們一直想買房，在四處看看，發(fā)現(xiàn)價格還是太高，不是我們能承受的，也看到樓房促銷廣告，但實地看了以后發(fā)現(xiàn)價格并沒有下來。

　　深圳購房者：房價一直漲，我覺著一直超過我們的預(yù)期，想買的房子就感覺一直沒降過，等等在說。

　　記者深圳深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房者的觀望也影響開發(fā)商慎重對待十一黃金周的定價。

　　根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測，下半年深圳入市樓盤有望達(dá)到110個，高出上半年供應(yīng)總量近1倍，一直未有大量新增樓盤供應(yīng)的深圳樓市，十月份將迎來供應(yīng)高峰。第四季度深圳樓市銷量價格會是怎樣的走向，中國(深圳)綜合開發(fā)研究院宋丁教授談了自己的看法。

　　宋丁：成交量不會暴漲，價格呢，均價會下來，有所下調(diào)，因為更多的新樓盤開盤是中小戶型的。所以說到了第四季度，如果成交量可以溫和提升，開發(fā)商不會緊跟著價格撩上去，他會溫和的觀察，這個觀察起碼有兩三個月的時間，所以我覺著跨年度這段時間基本上還算是風(fēng)和日麗，就是說，價格我認(rèn)為，不會有大的跳升，而成交量，理論上應(yīng)該適度放大。

　　房價的短期回調(diào)對消費(fèi)者來說是一大利好，但從市場運(yùn)行通盤考慮，專家稱有必要提醒因集中的觀望情緒而導(dǎo)致的新一輪需求爆發(fā)和價格上漲。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，目前中國樓市并不存在所謂的"拐點(diǎn)"，要通過穩(wěn)供應(yīng)、穩(wěn)政策、穩(wěn)房價來促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　朱中一：銷售量下來可能的城市多一點(diǎn)，但是價格下來是很少的幾個城市。房地產(chǎn)一個很重要的問題，房地產(chǎn)市場更是不平衡的，區(qū)域性很強(qiáng)，所以一定不能把一兩個城市或者幾個城市的情況作為全國性的問題。我們也希望各級政府能夠穩(wěn)定政策，穩(wěn)定供應(yīng)，穩(wěn)定房價，因為房地產(chǎn)市場的大起大落對國家也好，對企業(yè)也好，對老百姓也好，都是沒有好處的。