國土部門清理未開發(fā)土地 開發(fā)商借機"巧退"

來源：中國證券報     作者：許甲猛    2009-09-09

警惕開發(fā)商“巧退”高價地

　　在國土部門清理未開發(fā)土地之際，應(yīng)對開發(fā)商低成本“巧退”高價地予以足夠的警惕。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商獲得的土地如果超過“兩年大限”仍未開發(fā)，國土部門有權(quán)無償收回。

　　近期，國土管理部門已經(jīng)開始出“重拳”打擊開發(fā)商囤地。在新地王頻現(xiàn)、老地王“拋荒”的當前，國土管理部門出手清理批而未開發(fā)土地、敦促房企加快土地利用，有利于釋放土地供給，進而平抑地價和房價。

　　但另一方面，前兩年高價競得的土地，很多已成開發(fā)商手中的“燙手山芋”。2007年那波地產(chǎn)熱潮，在全國各地催生了大量的高價地。經(jīng)過2008年的房地產(chǎn)大調(diào)整后，開發(fā)這些地塊顯然得不償失，于是許多高價地至今仍未開發(fā)。據(jù)中國證券報記者了解，在這些未開發(fā)的高價土地中，有相當一部分僅僅繳付了保證金，或者是首期土地款，絕大部分土地款并沒有繳清。在這種情況下，退掉這高價地正是開發(fā)商“求之不得”之事。

　　2007年8月，某地產(chǎn)公司以樓面單價6.7萬元/平方米、總價44.04億元的天價，競得上海市南京東路163號地塊，刷新了全國土地市場的成交紀錄。但在隨后的一年內(nèi)，該公司并沒有開發(fā)該地塊。2008年8月，該公司以“支持上海市重大工程——地鐵建設(shè)”為由，光明正大與上海市黃浦區(qū)房地局“友好協(xié)商”，將“燙手山芋”成功脫手，其先期支付的土地出讓款亦將獲全額退還。

　　像這樣高價拿地后又全身而退的事例不勝枚舉。業(yè)內(nèi)專家指出，在土地由地方政府壟斷供給模式和分稅制體系下，“賣地生財”成為地方政府財政收入的重要來源。在開發(fā)商陷入資金危機之時，地方政府往往會伸出援手。在珠三角部分城市，地方政府以修改已出讓土地“建設(shè)規(guī)劃”的方式幫助開發(fā)商退地“解套”，已經(jīng)是公開的秘密。

　　在廣州，有開發(fā)商曾在2008年初以40多億元拿下一地塊并創(chuàng)下當時的地王紀錄，樓面單價至今仍在周邊房價之上。該項目土地出讓金并沒有支付，當?shù)卣o予延緩繳納土地出讓金的許可。據(jù)記者最近了解，該地塊目前已經(jīng)修改了建設(shè)規(guī)劃，開發(fā)商正在商討退地事宜。

　　開發(fā)商高價拿地推高區(qū)域房價，在分享房價上漲后的超額收益后，又無需承擔市場調(diào)整后的土地投資“負債”。在這個貌似政府與開發(fā)商“雙贏”的游戲中，廣大民眾成了最終的埋單者。

　　完善土地出讓制度，加強土地出讓金繳付的監(jiān)管，以經(jīng)濟手段提高開發(fā)商的囤地成本，已成為一件刻不容緩的事情。