房地產(chǎn)價(jià)漲量縮范圍擴(kuò)大 三季度銷售將縮量

來源：中證網(wǎng)     作者：許甲猛    2009-09-08

從7月份開始,北京、上海、廣州和深圳等一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)不同程度的萎縮。進(jìn)入8月,“價(jià)漲量縮”的范圍正在擴(kuò)大。目前,從周均成交量看,北京、上海、南京等城市的新房銷量已跌至今年3月份的水平;深圳新房銷量更是跌至1月份的水平。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,受房價(jià)過快上漲和供給瓶頸影響,全國樓市放量上升局面已經(jīng)結(jié)束,三季度,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨銷量調(diào)整的考驗(yàn)。不過,這對房企下半年的業(yè)績增長影響較小。另外,各地商品房價(jià)格依然維持高位,隨著結(jié)算資源的增加和毛利率的提升,房企全年業(yè)績增長沒有懸念。

　　業(yè)績基本鎖定

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),上半年,按照申萬行業(yè)分類的A股房地產(chǎn)公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入963.32億元,同比增長17%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤209.92億元,同比增長23.5%;實(shí)現(xiàn)凈利潤160.53億元,同比增長21.75%。

　　由于會(huì)計(jì)結(jié)算制度的影響,房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款項(xiàng)基本決定了其未來業(yè)績。今年上半年,樓市銷售持續(xù)放量,致使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售款大幅增長。數(shù)據(jù)顯示,上半年,A股房企預(yù)售款項(xiàng)達(dá)1428.12億元,同比增長39.5%,比年初增長55.3%,是上半年?duì)I業(yè)收入的1.5倍。這表明,房企今年的業(yè)績已基本鎖定,增長已無懸念。

　　截至目前,已有31家A股房企公布了三季度業(yè)績預(yù)告,其中有11家預(yù)增,5家扭虧;“報(bào)喜”公司超過半數(shù)。金融街預(yù)計(jì)1-9月實(shí)現(xiàn)凈利潤約76,800萬元至96,000萬元,同比增長100%至150%。

　　數(shù)據(jù)還顯示,A股房企二季度凈利潤環(huán)比增幅達(dá)168.93%。其中,60余家房企凈利潤環(huán)比增長,占比近七成。業(yè)內(nèi)人士指出,雖然上半年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績大部分是去年行情的體現(xiàn),但從單季度的表現(xiàn)來看,房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇趨勢已經(jīng)十分明顯。

　　盈利能力改善

　　中報(bào)數(shù)據(jù)顯示,上半年A股房企營業(yè)利潤率為21.8%,比去年同期增加1.15個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析,房價(jià)高企將提升房企的毛利率和凈利率。

　　數(shù)據(jù)顯示,扣除不可比因素后,80家房企上半年平均銷售毛利率為37.74%,較去年同期提高0.85個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),銷售期間費(fèi)用的大幅下降也有效降低了開發(fā)商的成本。80家房企平均銷售期間費(fèi)用率為25.74%,較去年同期大幅下降了25.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　目前一線城市整體房價(jià)處于歷史的高點(diǎn),二線城市房價(jià)處于2008年下半年以來的高點(diǎn),重點(diǎn)城市房價(jià)較2007年下半年平均價(jià)格高出15%左右。

　　宏源證券研究報(bào)告指出,2009年上半年,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式是“以量補(bǔ)價(jià)”(2009年上半年多數(shù)城市商品住宅的平均成交價(jià)格同比負(fù)增長);而下半年,隨著房價(jià)同比出現(xiàn)正增長,房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式將變?yōu)椤耙詢r(jià)補(bǔ)量”。而后者將提升房企的銷售毛利率。

　　此外,上市房企存貨總量與年初基本持平,其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結(jié)構(gòu)已有較大變化。其中,已完工開發(fā)產(chǎn)品下降明顯,萬科、華僑城等降幅均在30%以上,體現(xiàn)了上半年銷量大增對庫存的快速消化;在建產(chǎn)品和擬開發(fā)土地較年初有所上升,表現(xiàn)為開發(fā)商加大土地儲備和開發(fā)力度,保證了行業(yè)未來供應(yīng)量的提升。

　　目前,房企現(xiàn)金流充裕。上半年,房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值總計(jì)296.06億元,而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值實(shí)現(xiàn)同比增長,占比近八成,其中37家房企現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正,改善明顯。(林喆/文)