海南房產(chǎn)購買對象遍布全國31個省區(qū)市

來源：海南日報     作者：許甲猛    2009-09-08

到海南購房，享受最佳居住環(huán)境，已成為近年來國人的新時尚。這些島外購房客的腳步不僅停留在海口、三亞，隨著近兩三年海南房地產(chǎn)區(qū)域市場多極化局面的出現(xiàn)，他們的腳步正向?？凇⑷齺喴酝鈲u內(nèi)其他市縣邁進。

　　全國人民都在買

　　“海南值得一來再來，買一套房子方便自己度假?！睖刂莸年惻恳驗槊詰俸Ｄ?，在海口買了套小房子，有空便飛赴海南悠閑度假。

　　由于來海南購房的人群在各地都呈現(xiàn)大幅攀升趨勢，以至于各地都盛傳，在海南購房的主體人群來自本地。例如，上海媒體就在不久前公開報道：海南房產(chǎn)市場80%被外省人士購買，其中60%來自長三角。海南黑龍江商會會長耿玉杰也曾表示，目前海南約有3-4成房子賣給了黑龍江人，其中半數(shù)以上成為當?shù)貎号畟冃⒕锤改傅亩Y物。

　　據(jù)省住建廳相關(guān)負責(zé)人介紹，2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外，購買對象遍布全國31個省、區(qū)、市和港澳臺地區(qū)，以及美國等25個國家。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年前6月，島外人士購?？谏唐贩糠謩e占總套數(shù)和總面積的67%和68%，占三亞的81%和76%，均占瓊海的90%以上。而文昌更是驚人，其銷售的1150套商品住房，全被島外客買走。其中，三亞的房子有3%被韓、日、美、俄等國人買走。

　　海口DC城中信保誠房地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃勇認為，目前海南市場上的島外購房群體大致可由四部分購成。一是內(nèi)陸城市中低收入階層，他們以老人居多，以購買中低價位樓盤、二手房為主，主要用于養(yǎng)老；二是高收入階層，該群體購買目標是海南的高級公寓或別墅，尤其是東線海岸上的一系列高端樓盤，用以度假休閑，面積在150平方米以上；三是“海癡”型候鳥一族，迷戀海南，每年定期南飛度假，傾向購買海南度假公寓、景區(qū)住宅為自己在海南安置第二居住地；四是投資客，度假不忘賺錢，喜歡到海南度假，更喜歡借助海南的特色房產(chǎn)作為投資。

　　多項措施促外銷

　　近1年來，海南房地產(chǎn)在各地促銷、熱銷的報道不絕于耳。

　　“海南房地產(chǎn)的大幅回暖，離不開省里大力促銷?！碑斦劶敖衲瓿跷沂》康禺a(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)連續(xù)6個月的下滑趨勢，連續(xù)數(shù)月商品房簽約數(shù)量上升的現(xiàn)象時，黃勇說。

　　作為我省“三大促銷”的一個組成部分，為促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，我省于去年11月起，由省住建廳、商務(wù)廳等主管部門，?？?、三亞、瓊海等地方政府，以及海南日報等主流媒體，連續(xù)出擊北京、東北、上海、山西等海南旅游房地產(chǎn)主銷市場，所到之處，均取得了較好的營銷效果。

　　海南日報報業(yè)集團組織了“海南地產(chǎn)軍團北方四市集結(jié)行動”，通過與海南各大房產(chǎn)商聯(lián)動，到哈爾濱、大慶、太原、大同四個城市聯(lián)合促銷，取得了十分顯著的成果。該集團2009年春節(jié)組織的海南三亞春季房展會期間成交184套，震驚海南房產(chǎn)界。

　　除了走出去促銷，海南還有一系列措施加大房地產(chǎn)外銷力度。在國際金融危機影響加劇的背景下，省政府審時度勢快速出手，出臺一系列相應(yīng)措施，合理引導(dǎo)住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)，促進了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。與此同時，省政府正著力完善保障房體系，確保本地群眾的居住權(quán)不因購房客的大量涌入而受到影響，進一步刺激了海南房地產(chǎn)的外銷傾向。

　　外銷房考驗物業(yè)管理

　　“目前海南第二居所房地產(chǎn)的開發(fā)是一種以房產(chǎn)銷售為目標取向的簡單開發(fā)模式，因此也帶來一些考驗?！睂＜艺f。

　　首先是空置問題。由于來海南買房的主要是度假、過冬、養(yǎng)老或投資，因此購買者在海南是暫時居住，由此導(dǎo)致大量房屋空置。據(jù)調(diào)研，?？诤５閸u一些樓盤的二次空置房占到50%。在三亞海景房最集中的三亞灣，一些價格不菲的一線海景房，每年4-9月的空置率最高達80%。

　　小區(qū)的高空置率也帶來物業(yè)管理難度和配套難度，如一些小區(qū)物業(yè)收費較難，度假高峰設(shè)施服務(wù)短缺等等。

　　盡管如此，從國際經(jīng)驗看，在類似海南島這種以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，第二居所和分時度假居所等旅游度假居地產(chǎn)的發(fā)展是主流，并對旅游及地方經(jīng)濟發(fā)展有著極其重要的意義。

　　對于旅游地產(chǎn)與一般性住宅地產(chǎn)的貢獻差距，省國土資源環(huán)境廳廳長嚴之堯曾算過一筆明細賬：三亞亞龍灣某酒店每個工作人員平均占用的住房10平方米，而平均產(chǎn)生的GDP是50萬元人民幣，交納稅費5.2萬元。而三亞某移居類小區(qū)，人均住房40平方米，年人均消費不足10000元，所交納的稅費是600元人民幣，每年所消費的公共產(chǎn)品是4000元-5000元人民幣，形成的公共財政負擔(dān)是3400元-4400元/年。

　　“一般而言，一座酒店8年至12年的稅收就超過了同等規(guī)模住宅房地產(chǎn)項目70年的稅收總額?！眹乐畧?qū)Ｄ先請笥浾哒f。

　　“通過旅游度假居住地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是具有流動性的度假居住地產(chǎn)的發(fā)展，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)向地產(chǎn)旅游轉(zhuǎn)變，將海南的度假房產(chǎn)納入到全球的假日共享網(wǎng)絡(luò)，由此又可反過來促進國際旅游島的建設(shè)，這非常重要?！睂＜艺f。

　　此外，必須做好終端銷售?，F(xiàn)在海南的開發(fā)商自己或委托中介到終端銷售市場面向當?shù)乜蛻糁苯油其N房地產(chǎn)的情況已經(jīng)很普遍，要做好終端銷售，必須設(shè)身處地為消費者服務(wù)，為消費者提供購房后的一切辦證、物管、維修、保養(yǎng)、租賃等服務(wù)。

　　“海南要發(fā)展好外銷型房地產(chǎn)，歸根結(jié)底要將物業(yè)管理提到一個相應(yīng)的較高水平。”省住建廳長李建飛說，目前該廳正在著手修編現(xiàn)有的物業(yè)管理條例，以適應(yīng)海南外銷房地產(chǎn)的實際需要。