海口開發商為刺激銷售為購房者墊付首付款

來源：海南日報     作者：許甲猛    2009-08-31

“低首付”潛入海口樓市

　　開發商為購房者墊付部分首付款，向銀行套取按揭房貸

　　律師認為，開發商墊付首付房款是違規行為。﹙資料照片﹚

　　近一段時間來，海口一些房地產商為刺激銷售，推出“低首付”、“首付代付”等促銷手段，購房者只需繳納購房款首付中的一部分，其余首付款由開發商墊付。業內人士認為，這是一些房地產開發商急于回籠資金，向銀行套取按揭房貸而采取的辦法。

　　40萬的商品房首付僅2萬元

　　在海口南海大道東側某樓盤，推出了“首付2萬元您買房我來供”的促銷活動，有40-80平米左右的10種中小戶型毛坯房，聲稱是“面向想首次置業，而手頭暫時沒有太多資金的青年上班一族”。

　　記者經過計算發現，該樓盤商品房均價約5000元每平米，若購一套80平米的房子，總房價為40萬元。按首付兩成計算，首次付款須達到8萬元。而照該樓盤宣傳冊的說法，首付只要付2萬元即可入住，那余下的6萬元由誰來付呢？

　　記者假扮購房者到該樓盤售樓處咨詢后獲知，所謂“首付2萬您買房我來供”，就是購房者在繳納定金之后，購房者只需要支付首付中的2萬即可獲銀行貸款，其余款項由開發商墊付。由開發商墊付的首付款項，購房者在簽訂購房協議并開始按揭后的兩年中分期歸還，前8個月歸還40%，剩下60%在規定時間內歸還，2年內不計利息，若超過規定期限將產生利息。

　　“這是給一些想買房子但又手頭資金緊缺的年輕上班一族提供便利。”該樓盤一位售樓小姐表示，這個活動在法律上沒有違規或“擦邊球”，購房者和開發商簽訂的協議同樣具有法律效力。

　　“餡餅”還是“陷阱”

　　“銷售情況非常好。”售樓小姐告訴海南日報記者，自從該樓盤推出首付2萬元的活動后，已拿出的30套不同戶型房子幾乎已經銷售一空。但記者在售樓處守候2個多小時，卻少見買房者來咨詢，場面極為冷清。

　　記者問該售樓小姐，如何才能知道開發商給購房者已代付首付款項，并且如何獲得銀行貸款。因為按照銀行相關規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%，否則不予貸款。她告訴記者，只要購房者交付首付2萬元以及定金并簽訂相關違約協議，開發商就可以開具證明讓購房者到開發商指定的銀行獲得貸款，“我們公司已經跟海口好幾家銀行達成協議。”

　　但售樓人員拒絕透露開發商如何給購房者代付首付以及相關的銀行運作，只是一再強調此活動只是公司促銷的一個廣告策略。

　　“開發商為買家墊付、贈送首付，實際上是將資金風險轉嫁給銀行，也將本不具備買房能力的消費者拉入買房行列。這給買家和銀行都帶來風險，也給房地產的調控措施帶來阻力。”業內有專家如是說。

　　墊首付三方都不“討好”

　　據了解，廣州、上海、深圳等一線樓市市場都曾一度出現類似假首付、低首付的樓盤銷售手段，但均已被叫停。

　　業內人士認為，開發商墊首付對購房者、銀行、開發商“三方都不討好”。對于購房者而言，首付少并非不用交，而是將交款時間推遲了。此后的兩年內，購房者一方面要按揭供房，一方面還要歸還開發商代付款項，更增加了購房者的負擔。對銀行而言，首付兩成原本是確保購房者信貸能力的一個門檻，現在開發商利用代付首付的手段悄悄繞過了這個門檻，萬一購房者經濟能力出現問題，導致無法按時繳月供甚至斷供，將造成銀行呆壞賬。而開發商面臨的風險主要來自法律和政策層面，同樣不可小覷。

　　有業內人士分析，開發商墊付首付款實質是代購房者向銀行“套貸”，這完全是開發商賣不出房子時的無奈之舉，而且開發商根本不會真的墊付首付款。一些炒房者在資金周轉困難時常與開發商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”，等待資金周轉過來后再向開發商補交首付款。

　　海口一位律師表示，在國家明令對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%的情況下，像上述開發商這樣的營銷手段，是明顯的違規行為。 (本報海口8月28日訊)

　　商品房貸款市場有待規范

　　筆者以為，能夠迅速回籠資金是開發商熱衷墊付首付的一大原因。由于首付有人墊付，暫時緩解了購房者的后顧之憂，銷售情況一般都比較好，因此在購房者償還開發商墊付的部分首付之前，開發商已從購房者和銀行手中拿到了絕大部分房款，迅速回籠了巨額資金，有效改善了項目的資金情況，保證了項目的后繼開發。

　　《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》等規定中明確了房貸首付比例，以期達到合理分攤房貸風險，保障金融業、房地產行業穩步發展的目標。而開發商敢于公開叫板央行政策，公然打出墊付首付的廣告，這說明了商品房貸款市場的監督機制存在缺失。

　　目前，在我國關于開發商墊付首付，變相降低首付比例等增加房貸風險的行為，尚無細致的禁止性規定，更無明確的處罰措施。相關的法律、法規缺乏可操作性，客觀上縱容了開發商的不規范行為。所以，規范房地產市場中交易各方的行為，需要在加強監管的同時，進一步完善相關法律法規。 (單憬崗)