海口開發(fā)商為刺激銷售為購房者墊付首付款

來源：海南日報(bào)     作者：許甲猛    2009-08-31

“低首付”潛入海口樓市

　　開發(fā)商為購房者墊付部分首付款，向銀行套取按揭房貸

　　律師認(rèn)為，開發(fā)商墊付首付房款是違規(guī)行為。﹙資料照片﹚

　　近一段時(shí)間來，海口一些房地產(chǎn)商為刺激銷售，推出“低首付”、“首付代付”等促銷手段，購房者只需繳納購房款首付中的一部分，其余首付款由開發(fā)商墊付。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一些房地產(chǎn)開發(fā)商急于回籠資金，向銀行套取按揭房貸而采取的辦法。

　　40萬的商品房首付僅2萬元

　　在海口南海大道東側(cè)某樓盤，推出了“首付2萬元您買房我來供”的促銷活動，有40-80平米左右的10種中小戶型毛坯房，聲稱是“面向想首次置業(yè)，而手頭暫時(shí)沒有太多資金的青年上班一族”。

　　記者經(jīng)過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，該樓盤商品房均價(jià)約5000元每平米，若購一套80平米的房子，總房價(jià)為40萬元。按首付兩成計(jì)算，首次付款須達(dá)到8萬元。而照該樓盤宣傳冊的說法，首付只要付2萬元即可入住，那余下的6萬元由誰來付呢？

　　記者假扮購房者到該樓盤售樓處咨詢后獲知，所謂“首付2萬您買房我來供”，就是購房者在繳納定金之后，購房者只需要支付首付中的2萬即可獲銀行貸款，其余款項(xiàng)由開發(fā)商墊付。由開發(fā)商墊付的首付款項(xiàng)，購房者在簽訂購房協(xié)議并開始按揭后的兩年中分期歸還，前8個(gè)月歸還40%，剩下60%在規(guī)定時(shí)間內(nèi)歸還，2年內(nèi)不計(jì)利息，若超過規(guī)定期限將產(chǎn)生利息。

　　“這是給一些想買房子但又手頭資金緊缺的年輕上班一族提供便利。”該樓盤一位售樓小姐表示，這個(gè)活動在法律上沒有違規(guī)或“擦邊球”，購房者和開發(fā)商簽訂的協(xié)議同樣具有法律效力。

　　“餡餅”還是“陷阱”

　　“銷售情況非常好。”售樓小姐告訴海南日報(bào)記者，自從該樓盤推出首付2萬元的活動后，已拿出的30套不同戶型房子幾乎已經(jīng)銷售一空。但記者在售樓處守候2個(gè)多小時(shí)，卻少見買房者來咨詢，場面極為冷清。

　　記者問該售樓小姐，如何才能知道開發(fā)商給購房者已代付首付款項(xiàng)，并且如何獲得銀行貸款。因?yàn)榘凑浙y行相關(guān)規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%，否則不予貸款。她告訴記者，只要購房者交付首付2萬元以及定金并簽訂相關(guān)違約協(xié)議，開發(fā)商就可以開具證明讓購房者到開發(fā)商指定的銀行獲得貸款，“我們公司已經(jīng)跟海口好幾家銀行達(dá)成協(xié)議。”

　　但售樓人員拒絕透露開發(fā)商如何給購房者代付首付以及相關(guān)的銀行運(yùn)作，只是一再強(qiáng)調(diào)此活動只是公司促銷的一個(gè)廣告策略。

　　“開發(fā)商為買家墊付、贈送首付，實(shí)際上是將資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，也將本不具備買房能力的消費(fèi)者拉入買房行列。這給買家和銀行都帶來風(fēng)險(xiǎn)，也給房地產(chǎn)的調(diào)控措施帶來阻力。”業(yè)內(nèi)有專家如是說。

　　墊首付三方都不“討好”

　　據(jù)了解，廣州、上海、深圳等一線樓市市場都曾一度出現(xiàn)類似假首付、低首付的樓盤銷售手段，但均已被叫停。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商墊首付對購房者、銀行、開發(fā)商“三方都不討好”。對于購房者而言，首付少并非不用交，而是將交款時(shí)間推遲了。此后的兩年內(nèi)，購房者一方面要按揭供房，一方面還要?dú)w還開發(fā)商代付款項(xiàng)，更增加了購房者的負(fù)擔(dān)。對銀行而言，首付兩成原本是確保購房者信貸能力的一個(gè)門檻，現(xiàn)在開發(fā)商利用代付首付的手段悄悄繞過了這個(gè)門檻，萬一購房者經(jīng)濟(jì)能力出現(xiàn)問題，導(dǎo)致無法按時(shí)繳月供甚至斷供，將造成銀行呆壞賬。而開發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要來自法律和政策層面，同樣不可小覷。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商墊付首付款實(shí)質(zhì)是代購房者向銀行“套貸”，這完全是開發(fā)商賣不出房子時(shí)的無奈之舉，而且開發(fā)商根本不會真的墊付首付款。一些炒房者在資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)常與開發(fā)商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”，等待資金周轉(zhuǎn)過來后再向開發(fā)商補(bǔ)交首付款。

　　海口一位律師表示，在國家明令對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%的情況下，像上述開發(fā)商這樣的營銷手段，是明顯的違規(guī)行為。 (本報(bào)海口8月28日訊)

　　商品房貸款市場有待規(guī)范

　　筆者以為，能夠迅速回籠資金是開發(fā)商熱衷墊付首付的一大原因。由于首付有人墊付，暫時(shí)緩解了購房者的后顧之憂，銷售情況一般都比較好，因此在購房者償還開發(fā)商墊付的部分首付之前，開發(fā)商已從購房者和銀行手中拿到了絕大部分房款，迅速回籠了巨額資金，有效改善了項(xiàng)目的資金情況，保證了項(xiàng)目的后繼開發(fā)。

　　《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》等規(guī)定中明確了房貸首付比例，以期達(dá)到合理分?jǐn)偡抠J風(fēng)險(xiǎn)，保障金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)。而開發(fā)商敢于公開叫板央行政策，公然打出墊付首付的廣告，這說明了商品房貸款市場的監(jiān)督機(jī)制存在缺失。

　　目前，在我國關(guān)于開發(fā)商墊付首付，變相降低首付比例等增加房貸風(fēng)險(xiǎn)的行為，尚無細(xì)致的禁止性規(guī)定，更無明確的處罰措施。相關(guān)的法律、法規(guī)缺乏可操作性，客觀上縱容了開發(fā)商的不規(guī)范行為。所以，規(guī)范房地產(chǎn)市場中交易各方的行為，需要在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)。 (單憬崗)