究竟是不是暴利？揭海口房價成本冰山一角

來源：證券導報     作者：許甲猛    2009-08-03

“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。”這句房地產行業內流行的說法，多少反映出了開發商的強勢、房地產行業暴利的存在。對于房地產開發成本的問題，業界很少給出比較明確的答案。

　　近日，國土資源部、國家統計局等紛紛展開對地價、房地產成本構成情況的調查，一時間成為業界關注的焦點。海南也有9個房產項目榜上有名，這是否能揭開海南房價成本的冰山一角?海南的房價又是由什么來決定的呢?

　　土地成本：大部分在10%

　　近三年的拿地比價為20%

　　地價可以說是房產開發的重要支出之一，近日，國土資源部將全國620個調查項目的數據悉數發布，其中海口的9個項目中，地價最高占房價的比例為24.59%，最低為8.8%，但海南業界對此數字卻頗有微詞。

　　“這幾家樓盤有一定的代表性，但都是以招拍掛的土地成本為統計的，海南的土地來源渠道太多了，沒法用一個數據或者一個衡量表示，或者一個公式套它。”海南一位開發商向《證券導報》的記者表示，“海口不少樓盤2002、2003年拿的土地現在還在開發中。因此從這一點看，海口很多在售的項目，并不符合這次土地案例抽樣的標準。據我所知海口拿地最低的比例僅達到3%。”

　　而另一位房產公司的何女士也介紹，海口地價有緩步上漲的趨勢。不過由于海口市各地段地價不一，拿地成本也不一致。但總體上開發商拿地的成本并不是很高，像海口2008年的兩任“地王”新港和玉沙村，開發商拿到的價格是4784元/平方米和6141元/平方米，但算上容積率，樓面地價也不過1200元/平方米左右。“如西北岸這塊地，去年樓板價是1100到1200，今年樓板價達到1500。”

　　但也有業界人士對如此簡單的將土地成本和房價做對比表示不贊同，“情況有多種，有些公司也是在很低谷的時候很低價拿的，但是也有一些公司90年代沖進來，直到2005年、2006年恢復了再進行開發，那個成本不太一樣，所以評估其他城市和評估海南房地產項目就有一個差別，這個要有一個區分。還有就是有些土地拿地的時候是附帶條件的，比如安置員工等，這些也是需要成本的。”

　　一位地產開發商向記者表示，目前海口的房價和地價比大部分集中在10%以下，在2006到2008年拿到土地的項目，地價房價比是在20%。