業內人士：海南樓市的高閑置率現象和影響

來源：焦點房地產     作者：許甲猛    2009-08-11

問題一：高閑置率形成的最要的原因，是否是因為海南房地產市場是外銷型市場的原因。

　　房屋的閑置主要是市場的供求失衡造成的。海南房產市場外向型僅僅是其中的一個原因，應當還有海口租房市場需求量小于地產銷售量的原因在里面。

　　現在海口市由于其優越的氣候條件、完善的配套設施吸引著很多的島外客戶來海口置業，有很多打算長期定居，但是也有很多打算暫時作為投資，以后等自己有時間了再過來養老。所以就造成很多島外客戶購房后房屋暫時不自己使用。

　　但是由于海口城市人口少，其他經濟發展落后，就業人口需求較少，對于房屋的出租需求的人也就比較少了，這樣子很多房子就出租不出去;還有一個原因就是隨著這幾年海口房價的上升也促使租金的上漲，但是海口城鎮居民收入較低，難以支付較高的租金，很多人選擇了城中村與之前的很多安置住房，所以也造成了新售房屋難以出租。最終導致海口房屋的閑置率過高。

　　在海南建設國際旅游島的今天，房屋閑置率過高也與當今的旅游業發展不平衡有一定的關系。家庭旅館、短租房等形式的租賃和房屋經營方式不發達，造成購房者投資渠道單一，最終導致房屋閑置。

　　房屋的閑置率在海口相對來說還要低于瓊海、文昌等地，那里的閑置率更高。

　　問題二：高閑置率主要體現在哪一類的房源上，該數據的形成是否有開發商捂盤的因素?

　　高空置率個人認為主要體現在一些高價位的、周邊配套還不完善的地區，例如西海岸。這里居住條件玩不完善，距離市區較遠，生活成本較高，不便于生活，很多人選擇暫時不居住。并且這一區域由于房價較高，導致租金也較高，出租需求量也較少。但是恰恰這里是這幾年海口市供應量最大的地區之一。

　　這個數據不能說明開發商在捂盤，因為我接觸的很多開發商都沒有捂盤。有一些開發商僅僅是為了一定的銷售策略而推遲開盤的。例如為了避開海口的傳統銷售淡季，并且可以積累一定的客戶，到年10月份左右開盤，可以形成一定的銷售氣氛。

　　問題三：高閑置率對樓市的風險主要體現在哪一點?會對投資有什么樣的影響?

　　高空置對樓市的風險主要體現在購房者投資回報率下降，投資購房信心受到打擊。投資回報率下降自然會影響到房價的上升，造成購買需求的下降。對于房地產市場的健康發展會有很大的影響。

　　高空置率的問題不僅僅是經濟問題或者單純的房地產市場問題，也很大程度是一種社會問題。在歐美很多國家其城市的房屋閑置率是非常低的，很多城市會讓那些沒有房子居住的人強行居住近閑置超過一年的房屋。這樣可以很好的使社會資源得到利用。這樣也可以使社會矛盾得到一定的緩解。