全國多個城市上演土地大戰(zhàn) 用地價格倍增

來源：中國網(wǎng)     作者：許甲猛    2009-08-13

多個城市上演“土地大戰(zhàn)”

　　居住用地價格較前12月均值翻一番

　　記者12日從中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新一期土地月報獲悉，7月居住用地成交面積較6月有所下降，與前12月均值基本持平。

　　盡管成交量出現(xiàn)縮減，但土地交易市場依然是居住用地最為耀眼，多個城市相繼上演爭奪大戰(zhàn)。逾七成居住用地溢價成交，居住用地地價繼續(xù)上升達到4125元/平方米，比前12月均值翻一番。

　　記者了解到，7月房企拿地?zé)崆楦邼q，土地成交市場一改6月北京一枝獨秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等城市相繼上演爭奪大戰(zhàn)。北京大興區(qū)地塊，上海青浦趙巷地塊，廣州金沙洲、大學(xué)城地塊，武漢東湖開發(fā)區(qū)地塊，杭州錢江新城地塊，分別被萬科、保利、綠地、金地等知名品牌發(fā)展商收入囊中。

　　隨著居住用地成交的持續(xù)火爆，各地政府推地信心倍增，繼續(xù)加大居住用地的供應(yīng)量。7月北京、上海、廣州、深圳等12個被監(jiān)測城市土地整體供應(yīng)1953公頃(281幅)，高于前12月均值75%，其中居住用地供應(yīng)801公頃(81幅)，高于前12月均值102%。成交方面，7月12個被監(jiān)測城市共成交土地1455公頃(235幅)，高于前12月均值67%，其中居住用地成交322公頃(47幅)，高于前12月均值9%。

　　中原地產(chǎn)認為，12個城市中，一線城市居住用地供應(yīng)再次放量，北京、上海、廣州、深圳相繼推出熱門居住用地，預(yù)計后續(xù)幾個月將再掀土地成交熱潮。

　　記者發(fā)現(xiàn)，房企拿地?zé)崆榈母邼q，直接刺激了地價尤其是居住用地價格的走高。統(tǒng)計顯示，截至7月底，12個被監(jiān)測城市的土地流標(biāo)率為12%，與6月份持平;居住用地成交樂觀，上海、廣州、深圳和杭州均無居住用地流標(biāo)。

　　7月整體土地底價成交率為80%，大部分工業(yè)用地及商辦用地均以底價成交。但逾七成居住用地為溢價成交，底價成交率僅為29%，北京、上海、廣州和杭州等熱點城市居住用地全部溢價成交。7月12個被監(jiān)測城市居住用地價格為4125元/平方米，較前12月均值1809元/平方米高出128%。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說，導(dǎo)致近期全國各主要城市土地市場成交火爆、價格上漲的主要原因在于開發(fā)企業(yè)的資金充沛、市場大環(huán)境轉(zhuǎn)暖以及政策的利好效應(yīng)。他解釋說，近幾個月市場成交量的持續(xù)增長令開發(fā)商的資金狀況得到了極大緩解，加之政府寬松的信貸政策，股市的回暖使得開發(fā)商獲取外部資金的渠道更加寬泛。而政府出于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資跌勢目的出臺的多項舉措，包括降低開發(fā)商自有資金比例和土地出讓金繳納條件的放寬，令開發(fā)商持有的資金量大幅增長，這讓房企有了拿地的動力和底氣。

　　任啟鑫指出，土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，去年迫于市場調(diào)整很多開發(fā)企業(yè)包括一些知名企業(yè)都不敢盲目動用大筆資金拿地，但當(dāng)下市場情況發(fā)生明顯變化，出于企業(yè)長遠發(fā)展和項目滾動開發(fā)的考慮，這些企業(yè)必然要進行新一輪的“圈地運動”，而各地方政府在此時加速推出地處城市核心區(qū)的稀缺地塊，更加劇了爭搶的激烈程度。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，今年以來住宅市場的熱度明顯超過寫字樓和商業(yè)市場，住宅市場的火爆必然帶動居住用地市場成交的火爆，而房價的不斷上漲也必然刺激地價的持續(xù)走高。

　　楊紅旭說，居住用地價格的快速上漲與推地結(jié)構(gòu)有關(guān)。去年下半年由于市場處于調(diào)整期，很多企業(yè)都放緩了拿地的步伐，而政府擔(dān)心土地被賤賣也放緩了推地尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的推出速度，但現(xiàn)在市場再次升溫，隨著房企拿地?zé)崆榈牟粩喔邼q，政府也開始加速推出優(yōu)質(zhì)地塊以保證有較高的收益，這無疑刺激了土地市場成交的火爆和價格的走高。

　　對于下半年的走勢，楊紅旭說，雖然不排除下半年商品房的成交量會有所下降，但最困難的時期已經(jīng)過去。他預(yù)測，土地市場的成交量會超過上半年，地價會延續(xù)上漲的勢頭，但漲幅可能趨緩。

　　專家：房價將于今年12月回落 目前是極度泡沫

　　2009年8月10日，據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個百分點;環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。這是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)五個月上漲。中新社發(fā)劉君鳳 攝

　　中國的房地產(chǎn)市場今年上半年重現(xiàn)價格飛速上漲現(xiàn)象，據(jù)發(fā)改委最新披露統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國70個大中城市房價環(huán)比已經(jīng)連漲五個月，這一現(xiàn)象已經(jīng)接近樓市火爆時的07年數(shù)字。至于中國房價何時有望出現(xiàn)回落，中國社科院專家曹建海12日在接受本網(wǎng)獨家采訪時預(yù)測，房價將于今年12月份回落并深度下行。

　　中國社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海12日接受了本網(wǎng)記者的獨家采訪。曹建海在采訪中指出，作出房價將于今年12月份回落的原因包括：第一，經(jīng)濟不景氣的局面難以改善。

　　房價同股價一樣，也是經(jīng)濟景氣指標(biāo)所派生的。由于中國經(jīng)濟難以快速轉(zhuǎn)型，再加上國內(nèi)收入差距過大導(dǎo)致需求疲軟，所以房價作為先行指標(biāo)必將回落下行。

　　第二，房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。高企的房屋空置率，再加上介時投機者大量拋盤，房價極有急劇下降甚至崩潰。

　　曹建海同時強調(diào)，目前樓市已是極度的泡沫。曹建海稱，判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，有一個指標(biāo)：房價中地價所占的比例。如果地價占房價的90%以上，就可以認定出現(xiàn)泡沫。現(xiàn)在，商品房的建造價格連售價的十分之一都不到，這是極度的暴利，也是極度的泡沫。

　　在談到“地王”時，曹建海表示，“地王”對房價的推動是暫時的，目前金融、貨幣政策是影響房價的最主要因素。如果信貸收縮，那么“地王”將成為一個笑話。

　　專家：決定中國房價的主要因素是投機需求泛濫

　　今年上半年房地產(chǎn)市場似乎在各個行業(yè)中回暖得最早最快，無論是各地房價的快速上漲、“地王”頻出，還是捂盤惜售現(xiàn)象重現(xiàn)樓市，一切的跡象都與房地產(chǎn)最火爆的06年、07年相似。而有關(guān)專家12日在接受本網(wǎng)獨家采訪時分析指出，決定當(dāng)前房價的主要因素是投機需求泛濫，而不是很多人認為的“供給短缺”。

　　中國社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海12日接受了本網(wǎng)記者的獨家采訪。曹建海在采訪中指出，有專家認為，當(dāng)前土地的供給減少，市場出現(xiàn)“供給缺口”導(dǎo)致房價高漲。實際上，在目前高房價的背景下，有真實住房需求的人已經(jīng)承受不住，需求急劇下降，這種“供給缺口”不是真實需求的供給缺口。

　　曹建海認為，決定當(dāng)前房價的主要因素是投機需求泛濫，而不是很多專家認為的“供給短缺”。而當(dāng)前房價高漲是由盲目的“投機需求”所決定的。

　　曹建海還具體談到，當(dāng)前投機需求主要包括三個部分：國外熱錢、國內(nèi)炒房者以及國內(nèi)那些通過房子保值、增值的家庭。

　　在談及如何判定是否是投機需求?曹建海表示，如果一個人或家庭的購房數(shù)量超過了改善性住房需求的邊界，就可以判定是投機需求。

　　曹建海特別強調(diào)，寬松的信貸政策容易導(dǎo)致投機需求泛濫。中國保“八”房地產(chǎn)仍然是重要支柱，投機者認定政府不會抑制房地產(chǎn)行業(yè)。如果信貸政策過于寬松，從銀行貸款過于容易，那么想通過買房來保值、增值的需求則是無限的。