產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假 海南旅游的下一塊蛋糕?

來源：海南日報     作者：黃蕾    2014-10-22

三亞灣一酒店的大堂。 本報記者 武威 攝

三亞鳳凰島七大項目中包含產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅型產(chǎn)權(quán)式酒店。 本報記者 張茂 攝

　　“我從北京飛海南的時候，所有的同事都說你選擇了更好的旅游目的地，海南有著更好的空氣和環(huán)境。”美國RCI公司亞太區(qū)董事總經(jīng)理蒙陶頓說。

　　他此行的目的是參加在海口舉辦的“促進海南產(chǎn)權(quán)式酒店（分時度假）發(fā)展研討會”，但這趟海南之旅卻讓蒙陶頓在北京遭受嚴重霧霾之苦的同事們艷羨不已。如很多大都市的普通人一樣，他們長時間地拼命工作，渴望能在一年中的某個時段享受悠閑的假期，遠離工作，遠離霧霾，到海南這樣的小島上放松身心。

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的旅行者尋求“原汁原味”的自助式度假游，不愿意接受那些有商業(yè)氣息的旅游項目，海南旅游業(yè)也正向此趨勢發(fā)展，游客總量在上升，但旅行社團隊游卻在下降，而這些都為海南產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，這也是此次研討會上釋放的重要信號。

產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展空間廣闊

　　產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展源于上世紀60年代的歐洲，70年代傳入美國，90年代初傳入我國，至今已有近20年的歷程，但真正的確立產(chǎn)權(quán)式度假酒店地位的，則是2009年底國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展若干問題的意見》，《意見》明確提到要加強產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理，從國家層面給予產(chǎn)權(quán)式度假酒店一個地位。

　　海南是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展最早的地區(qū)之一，隨著海南整個經(jīng)濟社會的發(fā)展，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷提速。2010年國際旅游島建設(shè)戰(zhàn)略提出與推進后，海南產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展迅速提速，據(jù)不完全統(tǒng)計，近三年全省動工新建的產(chǎn)權(quán)式度假酒店超過20家，施工面積近一百萬平方米，多數(shù)布局和選址在旅游條件比較好的濱海地區(qū)、景區(qū)，少部分是分布在市中心的商務(wù)度假酒店。

　　省住建廳副廳長陳孝京說，海南現(xiàn)在正在大力進行房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假可謂正當(dāng)其時，而海南作為陽光島、健康島、長壽島，是全國人民乃至世界游客向往的地方，交通條件方便，每年冬天來海南康復(fù)療養(yǎng)度假的人都在不斷增加。

　　省旅游委巡視員陳耀說，分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店有相似的地方，都是以自己住和分享形式表現(xiàn)出來的度假形式，都是一次性的購買，都是酒店或者旅居性企業(yè)提供管理服務(wù)，“他們就好比兩個孩子，父母就是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，區(qū)別只是產(chǎn)權(quán)式酒店擁有產(chǎn)權(quán)，分時度假只有使用權(quán)。”

　　海南在發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假方面前景廣闊，潛力巨大。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，人民收入水平提高，度假將成為中產(chǎn)階層的重要的生活方式，國務(wù)院去年下發(fā)了職工帶薪年休假條例，和國民旅游休閑綱要，加上現(xiàn)代生活消費觀念的轉(zhuǎn)變，都為發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假等旅游房地產(chǎn)提供了廣闊空間。

分時度假讓旅游目的地受益

　　身為全球度假權(quán)益交換集團RCI亞太區(qū)的負責(zé)人，蒙陶頓認為，海南要將產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假結(jié)合起來，這種混合產(chǎn)品的模式將會給海南這樣的旅游目的地帶來實實在在的好處。“不管什么類型的酒店，大家最擔(dān)心的都是入住率的問題，而分時度假模式的引入，可以平均提高10%到15%的入住率。”

　　更好的入住率可以帶來更好的投資回報，保證酒店平穩(wěn)運營，就可以雇傭更好的員工，給他們更好的培訓(xùn)，從而提供更好的服務(wù)，使酒店進入良性發(fā)展；同時也帶動周邊配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來更多的商機，為當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟發(fā)展和稅收做出貢獻，使得政府有財力投入更多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使旅游目的地發(fā)展得更好。

　　蒙陶頓說，和海南一樣，委內(nèi)瑞拉最近也遭受到較大的臺風(fēng)影響，但臺風(fēng)過后不到半個月，它已經(jīng)重新接待國際游客，而這很大程度上受益于分時度假產(chǎn)品的擁有者，因為他們早已經(jīng)計劃好自己的行程，并不斷聯(lián)系酒店咨詢何時重新開業(yè)，正是有了忠誠度非常高的分時度假消費者的存在，才能夠使委內(nèi)瑞拉經(jīng)歷這么大的自然災(zāi)害影響后，迅速恢復(fù)生機。

　　而分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店結(jié)合的模式，也改變了傳統(tǒng)酒店的運營模式，傳統(tǒng)上，游客在酒店住宿后，如果不滿意，盡管付了費用，但此后也不會再想來了。而在分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店結(jié)合的模式中，開發(fā)商與終端的用戶實際上牢牢綁定在一起，開發(fā)商需要不斷創(chuàng)新產(chǎn)品為客戶提供服務(wù)。

　　在拉丁美洲三個最主要的旅游目的地里，分時度假的產(chǎn)品在坎昆參與率約占40%，在洛斯卡洛斯是64%，巴亞爾更是高達65%；分時度假在這些地區(qū)不僅增加了更加穩(wěn)定和不斷增長的入住率，還使得旅游目的地可以更好的進行自己的自身建設(shè)和提高服務(wù)，使得消費者享有更好的體驗，同時也有了更強烈的需求，使當(dāng)?shù)剡M入到一個良性循環(huán)增長當(dāng)中。

各方共同攜手規(guī)范行業(yè)建立交流平臺

　　盡管海南的產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假已發(fā)展多年，并取得了一些經(jīng)驗，但由于缺少相關(guān)行業(yè)規(guī)范，大多數(shù)企業(yè)都是摸著石頭過河，有的甚至游走在法律邊緣，也引起了不少訴訟。

　　儋州市副市長胡德智1997年在瓊山工作時，曾參與引進產(chǎn)權(quán)式酒店的工作，但那家酒店后來成了第一個介入法律訴訟程序打官司的產(chǎn)權(quán)式酒店項目，是個失敗項目。后來他總結(jié)出一條失敗的教訓(xùn)，敗就敗在開發(fā)企業(yè)的不誠信上面。“搞產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假，缺少誠信是大忌。”

　　溫德姆度假權(quán)益集團亞太公司業(yè)務(wù)發(fā)展高級副總裁柯睿認為，好的法律法規(guī)環(huán)境，對于產(chǎn)權(quán)式酒店和分時度假行業(yè)的發(fā)展是非常重要的，全球很多市場前期因為沒有一個非常好的法律法規(guī)指導(dǎo)，市場發(fā)展不好，對各個利益相關(guān)方都造成了一些傷害。

　　他說，澳大利亞這方面就做的非常好，但其實也很簡單直接，就是要強制開發(fā)企業(yè)向消費者提供所有產(chǎn)品的信息，同時也為消費者提供購買的冷靜期，對于所有的銷售人員進行良好的培訓(xùn)，必須拿到銷售的許可證之后才能開始銷售，同時還要進行一個持續(xù)不斷的監(jiān)管。

　　此外，澳大利亞還有分時度假的行業(yè)協(xié)會，這個行業(yè)協(xié)會已經(jīng)活躍多年，在保護消費者權(quán)益的同時，也是一個溝通的橋梁，使得各個利益相關(guān)方可以就如何發(fā)展進行更多的交流和討論。(記者邵長春　通訊員謝曦 成和軍)