海南旅游房地產試水華東市場 亟待形成品牌

來源：南海網-海南日報     作者：陳曼莉    2011-07-06

　　20世紀90年代旅游房地產概念進入中國，憑借良好的自然稟賦，海南一直是國內旅游房地產發展的高地。本報記者李幸璜攝

　　-本報記者官蕾

　　為期4天的上海房地產展示交易會昨天落下帷幕，作為外省規模最大的展團，作為唯一打出“旅游房地產”概念的展區，海南房地產充分展示了它與眾不同的風采。

　　“不一樣的風采，卻點燃了來訪者共同的熱情和夢想。”省住建廳房地產市場監管處處長陳武說，“首次試水華東市場的海南旅游房地產，達到了預期的效果。”

　　從推房子到推生活方式

　　“在海南有一套自己的房子，既可以度假養生，每年還有收益回報，這是一個很美好的夢想。”昨天上午，上海房交會上，上海某化工廠高級工程師程先生對海南日報記者說他已經實現了夢想。他于年初在保亭黎族苗族自治縣某具有旅游房地產性質的樓盤買了兩套房，一套是給自己買的，一套是給在美國的女兒買的。當天，他又陪著朋友來到同一家樓盤展臺了解購房的情況。

　　“4天時間，上萬人的現場造訪，數百人的有效登記，海南展區的表現很不容易。”陳武對海南日報記者說，此次海南房地產參展上海房交會，有兩方面的重要背景：一方面是國家對房地產調控。一方面是海南國際旅游島建設上升國家戰略，各種利好不斷釋放。在此背景下的海南房地產借力上海房交會，謀求旅游房地產的突破，其用心可謂良苦。

　　“展示的預期應該是達到的。”陳武說，華東市場是海南房地產傳統而龐大的消費市場，研究和掌握來自它的反應、變化和需要，對下一步推進海南房地產開發結構調整、轉變發展方式，對促進旅游產業轉型發展，都是有幫助的。

　　“從展會上看出市場至少有幾方面的變化。”此次海南展團組織者之一的上海椰島人居公司負責人對海南日報記者說，以往更多的人打聽純住宅，現在相當一部分人了解產權式酒店；以往更多人想的都是買房子，現在有部分也在詢問租房子；以往更多人考慮房子本身的保值和升值，現在更多關心房子的度假和附加的服務及投資功能。

　　據介紹，從2001年開始，海南房地產向外的推介就沒有停止過，概括起來大致可分三個階段。第一個階段是2001年到2005年，此階段海南主要推介的是海南大量積壓的商品房。第二個階段是2006年以后，海南向外推介的主要是優越的資源、宜居的環境。第三個階段便是現在，主要推介展示的是國際旅游島建設下的海南旅游房地產，推介展示的是一種生活方式。

　　“從推房子，到推資源，到推生活方式，海南房地產反映了海南經濟社會的發展變化，反映了海南與時俱進的步伐。”陳武說。

　　國內旅游房地產發展的高地

　　“如果今天不來現場，我不會知道海南的旅游房地產有如此大的發展變化。”上海某銀行職員陳先生昨天對海南日報記者說，他到海南旅游幾次后，便動心在海南買一套房子。但考慮到自己還在工作，不會常年居住，所以在選擇上更多考慮是旅游房地產。

　　長期研究旅游房地產的省房地產協會副秘書長曹雨說：“旅游房地產應該是擁有景區景觀品質、具備度假功能、投資價值的經營性物業，而非常居型住宅房產。”

　　“海南的旅游房地產從產品角度看，與內地區別很大。一般說，自然旅游景觀資源、悠久的人文遺存景觀等構成了旅游房地產的產品核心。但是在內地出現了大量的人造景觀，圍繞它開發的旅游房地產產品，比較成功的是華僑城。”中國創意研究院副院長、旅游地產戰略專家趙伯濤對海南日報記者說，“海南的自然景觀已天造地設，圍繞著核心景觀開發的產品也大量涌現，一部分得到了市場的認可。”

　　據介紹，旅游房地產在國外已發展得相當成熟。20世紀90年代旅游房地產概念進入中國，憑借良好的自然稟賦，海南一直是國內旅游房地產發展的高地。有數據顯示，海南旅游房地產在全國的市場份額已占到相當部分。在海南，集“住宅、度假、投資”于一身的旅游房地產，顛覆了中國傳統的房地產開發模式，其獨特的可持續性投資回報模式，吸引著眾多房地產商和投資商。中信、恒隆、雅居樂、新世界、中遠等，已完成搶灘海南旅游房地產的戰略布局；高檔度假社區、產權酒店等，均在海南開花；大量度假村、幾乎所有國際知名品牌酒店等，都在海南落地；圍繞旅游房地產的基礎設施配套不斷完善；許多旅游房地產開發商已嘗到產品受寵的甜頭；許多消費者也享受到了產品帶來的滿足。

　　“目前，海南借助國際旅游島先行先試優勢，從打造分布全島的一系列高檔次主題公園入手，推動旅游房地產良性發展，市場的方向是清晰的。加上免稅購物、高鐵通車等利好，也形成了很好的市場預期。”趙伯濤說。

　　實現海南房地產轉型升級

　　“隨著經濟的不斷發展，隨著人們消費觀念和行為的變化和成熟理性，旅游房地產將真正進入人們的生活。上海房交會上海南旅游房地產的表現便說明了這點。”曹雨說，但展會也看出我們對旅游房地產缺乏有效的整理，比較零散。“將海南旅游房地產整體包裝，系統推進，形成品牌，并在相關規劃、配套，以及法律保障體系建設等方面全面完善，都是我們下一步要努力的。”

　　曹雨認為，島外購房客戶一直是海南旅游房地產的客源主流，但一直以來經營性物業在旅游房地產里的比重偏小，候鳥型居住的購房者使大量住宅長期閑置，嚴重浪費了寶貴的資源。海南應該找到長遠的、可持續發展的旅游房地產路徑。我省房地產規劃應由普通住宅向旅游房地產經營性物業傾斜，在“招商選資”環節上，把寶貴的景觀土地資源更多地沉淀到經營形態的物業上來，避免投資商賣完項目就卷錢跑路的現象。

　　“旅游房地產項目跟風、產品同質化現象依舊嚴重。”趙伯濤說，“目前海南旅游房地產項目落地的區域吸引力上，重南輕北、重海輕山的局面正在改變，特別是高鐵開通后的‘一島同城’消費圈的逐步形成，使得海南旅游房地產呈現出豐富復雜的局面。無論是打造景區，完善運動休閑設施，以及酒店、公寓、商業配套等，項目個性突出，產品精益求精、提供全面人性化服務將是市場普遍要求。”趙伯濤說。

　　陳武說，2010年9月通過的《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃(2010—2020)》已明確提出，未來一段時期的海南房地產業，將以經營性旅游房地產為主導，科學、合理、充分利用海南稀缺資源，開發建設與當地經濟社會發展相適合、相匹配、相互促進、符合市場需求的旅游房地產項目，走精品化、特色化道路，使海南優勢資源利用最大化。

　　據悉，今年上半年，省住建廳已就發展旅游房地產業做了專題調研，并多次召開會議征求有關部門意見，目前正在進行有關政策的研究、制定。“相信在各方努力下，海南房地產業一定能夠成功轉型升級。”陳武說。(本報上海7月5日電)